나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12994 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12994 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 4층414호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경12994
• 주소: 서울특별시 동대문구 장한로20길 7 서희스타힐스, 4층414호
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12994 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장한로20길 7 서희스타힐스, 4층414호 | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 128,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울북부지방법원 2025타경12994 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12994 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 4층414호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지면적: 709.49㎡ (약 214.64평)

토지지분: 6.14㎡ (약 1.86평)

건물면적: 34.67㎡ (약 10.49평)

건물지분: 34.67㎡ (약 10.49평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, "장평중학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 각종 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 후면 상업업무지대로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로 건물까지 진출입이 용이하며, 남서측 직선거리 약 960m 지점에 5호선 장한평역이 위치하고 있습니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 주택임차권이 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 2021년 5월 21일 임대차계약을 체결했으며, 보증금은 191,000,000원입니다.

임차인은 2021년 6월 4일에 주민등록 및 점유를 개시했으며, 동일 날짜에 확정일자를 받았습니다.

대지권은 3필지를 목적으로 하나, 등기상 소유권 대지권은 장안동 365-5번지에 등기되어 있습니다.

191,000,000원의 임차보증금이 존재하므로, 낙찰자가 해당 임차권을 인수해야 하는지, 또는 배당을 통해 해결되는지에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 장안동 일대는 다양한 상업업무시설과 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

장평중학교와 인접해 있으며, 장한평역(5호선)을 중심으로 한 교통의 요지에 상업시설이 발달해 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설로는 북측 인근에 장평중학교가 있습니다.

교통 편의 시설로는 남서측 약 960m 거리에 5호선 장한평역이 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 건물 및 토지 현황

건물은 철골, 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 지하 4층, 지상 17층 건물 중 4층 414호입니다.

외벽은 일부 석재 마감과 오피스텔 부분의 커튼월 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시로 마감되었습니다.

현재 오피스텔 1개 호실로 이용 중입니다.

화재탐지 및 스프링클러, 옥내소화전, 위생 및 급배수, 엘리베이터, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 3필지의 직사각형 형태로, 문화 및 집회시설, 업무시설, 공동주택 용도로 이용 중입니다.

건물의 남동측 및 남서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획 상 본건 토지(기호 1, 2, 3)는 도시지역, 일반상업지역에 속합니다.

다만, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

추가적으로 장안동 365-5번지, 365-10번지는 교육환경보호구역에도 포함됩니다.

건축물대장 등 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 권리 관계는 191,000,000원의 주택임차권입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 배당 순위 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획 상 다수의 법적 제한사항이 존재하여 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 일반상업지역으로 용적률 등에 대한 활용성은 좋으나, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구의 장안동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

발달된 상업지역에 위치하여 상업시설 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 191,000,000원의 임차권 존재는 인수 및 배당 관련하여 주의 깊은 권리 분석이 필요하며, 토지이용계획상의 여러 제한사항 또한 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

장한평역 인근 역세권 입지로 향후 미래가치가 기대되는 지역입니다.

발달된 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

부동산 강제 경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리 분석 및 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근한다면 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계