나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13092 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 422-22 동일스위트홈타운 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 ""도봉초등학교""동측 인근에 위치(도봉로173가길
27)하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 ""도봉역"" 등이 소재
하는 바 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕및경사지붕) 4층건(승인일:21.04.07)내 201호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 노폭 약 6미터 내외, 남측 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역(도봉무수골),소로3류(폭 8m 미만)(2013-03
-28)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역
(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,정비구역(도봉무수골 주거환경개선사업)
<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역
(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.
~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13092 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 422-22 동일스위트홈타운 2층 201호

용도: 다세대주택

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

토지면적: 51.46㎡ (약 15.56평)

감정가: 360,000,000원 (삼억 육천만원)

1.3. 건물 및 토지 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕및경사지붕) 4층건 (승인일: 2021.04.07)

건물 이용상태: 다세대주택으로 이용중

건물 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 북측 노폭 약 6미터 내외, 남측 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

1.4. 특이사항 및 제한상태

특이사항: 정비구역 (도봉무수골 주거환경개선사업)

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (도봉무수골)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (2013-03-28) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 정비구역 (도봉무수골 주거환경개선사업) (도시 및 주거환경정비법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.5. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항:

* 임대관계는 미상임.

* 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여, 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있음. 경매 입찰 시 재확인 필요.

* 물건명세서상 건물명칭은 동일스위트홈타운 'B'동으로 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "도봉초등학교" 동측 인근에 위치(도봉로173가길 27)하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "도봉역" 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2022-12-27 접수된 우리은행 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어있으므로 현재로서 확인되는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 방은영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2021-04-21 (이철용 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-08-25 (전찬성)

* 소유권이전: 2022-07-22 (이철희)

* 소유권이전: 2022-12-27 (김경태, 매매)

* 근저당: 2022-12-27 (우리은행, 277,200,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 2024-03-07 (주식회사 케이비손해보험, 300,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2025-08-18 (주식회사 케이비손해보험, 300,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 577,200,000원

3.4. 권리분석 요약

본건은 우리은행 근저당권(2022-12-27)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸됩니다. 임차인 방은영은 대항력이 없으므로 보증금 0원을 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 주변 매매 정보는 동일 단지가 아닌 유사 지역 내 다른 다세대 주택들의 거래 사례입니다.

* '석천하이츠(575-15)' (1996년식, 55.02㎡): 2026년 7월 1일, 11,000만원 (약 199.92만원/㎡)

* '타운벨리2(583-22)' (2019년식, 36.25㎡): 2026년 7월 3일, 26,000만원 (약 717.24만원/㎡)

* '라온누리(625-33)' (2017년식, 59.93㎡): 2026년 7월 1일, 27,800만원 (약 463.87만원/㎡)

4.2. 시세 분석 의견

본건은 2021년 건축되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 최근 거래 사례 중, 면적이 유사한 '라온누리'(2017년식, 59.93㎡)가 27,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 36,000만원은 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 연식과 입지, 그리고 도봉무수골 주거환경개선사업 등 정비구역 지정으로 인한 미래 가치를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 서울도봉초등학교 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. (서울특별시 도봉구 도봉로173가길 27)

5.2. 교통 및 편의 시설

* 도봉역(지하철 1호선, 7호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 주변에 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

* 본건은 교육환경보호구역에 포함되어 있어 관련 법률 확인이 필요합니다.

* 도봉무수골 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 또는 변화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상 및 내부 확인 불가: 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없으나, 정확한 내부 상태 및 점유 관계는 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

* 감정가와 시장 시세 괴리: 최근 유사 면적 거래 사례(27,800만원) 대비 감정가(36,000만원)가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 재산 가치 평가에 신중해야 합니다.

* 정비사업 진행 불확실성: 정비구역 지정은 재개발 가능성을 시사하나, 사업 추진 속도, 방식, 결과에 따라 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 도봉동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 도봉초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 도봉역 이용이 가능하며, 단지 내 편의시설도 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 내부 확인이 어렵다는 점, 그리고 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공): 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 절감 및 주거 쾌적성 확보.

* 도봉무수골 주거환경개선사업 정비구역: 사업 진행 시 향후 재평가 가능성 보유.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 도봉역 접근성 및 도봉초등학교 인접.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

9. 예상 입찰가

감정가는 360,000,000원이나, 최근 유사 면적 거래 사례(27,800만원)를 고려할 때, 본 건의 신축 연식 및 정비구역 지정 등 잠재적 가치를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 총 채무액: 577,200,000원

* 감정가: 360,000,000원

* 유사 면적(59.93㎡) 최근 매매가: 278,000,000원

* 신축 연식 (2021년) 및 정비구역 프리미엄 고려

예상 입찰가: 320,000,000원 (삼억 이천만원)

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자의 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.