나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13083 [1] 서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트 201동 20층 2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 "자운초등학교"북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 22층건물로서, 외벽 :시멘트몰탈위페인팅 등 마감 창호 :샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,소화전설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13083 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트 201동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 894,000,000원

토지면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

건물면적: 95.63㎡ (약 28.93평) (전용 95.633㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOOOO

1.1. 건물정보

건축물용도: 공동주택

건물구조: 철근콘크리트 벽식조, 경사지붕

총 층수: 22층

해당 층수: 20층

사용승인일: 2001년 6월 14일

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 창동, '자운초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 제공된 정보에 따르면, 2017년 9월 1일 접수된 중소기업은행 근저당권(을15)이 말소기준권리로 명시되어 있으나, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리(근저당, 압류)가 '말소' 상태로 확인됩니다.

본 경매는 문화금융대부의 임의경매 신청(2025타경13083)에 의해 진행됩니다.

말소 예정 권리: 근저당권, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

총 등기부채권액: 885,000,000원 (등기부상 근저당, 압류 등의 합계액)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 서울 도봉구 창동 지역의 아파트 단지 내 위치하며, '자운초등학교' 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

주변 시설: 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등 다양한 시설이 인접해 있습니다.

상업 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설, 자운초등학교 등 다양한 편의시설이 있습니다.

주거 환경: 창동2차현대아파트 단지는 총 797세대로 구성되어 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설을 이용할 수 있습니다.

주차: 단지 내 총 152대 (지상 12대, 지하 19대)의 주차가 가능합니다.

교육: 자운초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계 자체가 미상으로 확인되어 대항력 있는 임차인이 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으며, 보증금/차임이 미상이더라도 이에 대한 충분한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

매각 불소멸 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

토지거래계약허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차 자체에는 영향을 미치지 않을 수 있으나, 향후 소유권 이전 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

기타 제한사항: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용에 대한 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

표면적인 권리관계는 다수의 채권이 말소되어 비교적 정리가 된 것으로 보이나, 임대 관계 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등이 존재하여 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

최근 실거래가 데이터에 따르면, 유사 면적의 아파트 거래 가격이 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어 시세 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 임차인 미상, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 도봉구 창동 지역의 주거지로, 교육 및 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

최근 실거래가 상승: 유사 면적의 아파트 실거래가가 최근 상승세를 보이고 있어, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

대규모 단지: 총 797세대의 대규모 단지에 속해 있어 단지 내 편의시설 이용이 용이하며, 안정적인 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

권리관계 정리: 말소된 권리가 많아 권리관계 분석 후 비교적 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 여지가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 본 물건과 동일 면적(95.633㎡)의 가장 최근 거래가는 2026년 6월 4일에 94,000,000원 (9천 4백만원)입니다.

유사 면적(84.504㎡)의 최근 거래가는 2026년 7월 23일 86,000,000원 (8천 6백만원)부터 2026년 7월 24일 89,500,000원 (8천 9백 50만원) 사이에서 형성되었습니다.

본 건물의 감정가는 89,400,000원 (8천 9백 40만원)입니다.

인수 보증금: 0원

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성을 감안해야 합니다.

종합적인 시장 상황 및 잠재적 위험 요소를 고려했을 때, 본 건의 낙찰가는 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

추천 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 (8천 5백만원 ~ 9천 5백만원)

안정적인 투자를 위해서는 85,000,000원 (8천 5백만원) 수준에서 입찰을 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 판단하여 상향 조절하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.