나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2798 [1] 서울특별시 강북구 수유동 310-15 다동 1층109호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '인수동 주민센터' 북동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 빌라, 단독주택 등이 위치하고 있는 주택지대로, 인근에 인수초중교 등 교육시설, 강북문화예술회관, 강북구의회 등 공공시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건 동측 인근 ‘삼양로’변 및 서측 인근 ‘인수봉로’변으로 버스정류장이, 남동측 인근에 지하철 ‘우이신설선 가오리역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 연립주택(다동) 내

제1층 제109호로,

외벽 : 치장벽돌붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등,

내벽 : 벽지붙임마감, 타일붙임마감 등,

창호 : 알루미늄 샷시창호 등 임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5~6미터 도로에, 서측으로 노폭 약 6~7미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 310-15:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2798 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 310-15 다동 1층109호

용도: 연립주택

감정가: 371,000,000원

토지면적: 69.54㎡ (약 21.05평)

토지지분: 69.54㎡ (약 21.05평)

건물면적: 73.80㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, '인수동 주민센터' 북동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 빌라, 단독주택 등이 밀집한 지역으로, 인수초중교, 강북문화예술회관, 강북구의회 등 교육 및 공공시설이 인근에 소재합니다.

교통 환경으로는 동측 인근 '삼양로'변과 서측 인근 '인수봉로'변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에는 지하철 '우이신설선 가오리역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건 건물은 남측 약 5~6미터 도로와 서측 약 6~7미터 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 국민은행의 근저당권(을14)입니다.

이 외 등기부상 갑구에 기재된 김규철, 김석현의 소유권 이전 등기가 있고, 을구에 국민은행의 근저당 외에 강북구(갑17), 서울신용보증재단(갑18), 국민은행(갑19), 도봉세무서장(갑20)의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 접수되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. 다만, '지상권개요:'라는 항목만 존재하고 내용은 부재하여, 혹시 모를 지상권 설정 여부는 추가 확인이 필요할 수 있으나, 일반적인 경매 절차상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

채권자(국OOO)는 국민은행으로 파악됩니다.

임대차 관계는 현재 미상이며, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변에 연립주택, 다세대주택, 빌라 등이 혼재된 주거지역입니다.

최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일, 전용면적 약 18.43평 (60.88㎡)인 다세대주택이 266,500,000원에 거래되었습니다 (2009년식, 2층).

* 2026년 7월 7일, 전용면적 약 13.47평 (44.5㎡)인 다세대주택이 200,000,000원에 거래되었습니다 (2015년식, 4층).

* 2026년 7월 1일, 전용면적 약 12.40평 (41㎡)인 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다 (1993년식, 3층).

본 물건은 연립주택으로, 전용면적 약 22.34평 (73.80㎡)으로 주변 다세대주택보다 면적이 넓습니다.

최근 거래된 가장 유사한 면적(약 18.43평)의 다세대주택 가격(266,500,000원)을 기준으로 볼 때, 본 물건의 현 시세는 약 320,000,000원에서 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

건축물대장상 본 물건이 속한 건물(다동)은 1985년 12월 사용승인을 받았으며, 총괄표제부상 전체 단지는 2022년 8월 13일 준공 후 최신화된 기록이 있습니다. (총 3개동, 67세대 규모로 추정)

지역 용도계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 2026.08.25.까지)으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변에 인수초등학교, 인수중학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

강북문화예술회관, 강북구의회 등 공공시설이 인근에 위치하여 문화생활 및 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

가오리역, 다수의 버스 노선을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

인근에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1985년으로 비교적 오래되어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가 371,000,000원 대비 최근 주변 시세(약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 추정)와의 차이가 상당하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

외국인 또는 법인 등이 취득할 경우, 토지거래허가구역 지정 해제일(2026년 8월 25일) 이전 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 취득 주체에 따른 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 주거지역에 위치하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리상 인수 부담이 없고 임차인 정보도 명확하여 명도에 따른 위험이 낮습니다.

다만, 건물 노후도와 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 주거 환경이 안정된 지역 내 입지.

* 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 371,000,000원

주변 유사 면적(약 18.43평)의 최근 실거래가: 266,500,000원

본 물건 전용면적(약 22.34평) 기준 추정 시세: 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원

건물 노후도 및 감정가와 실거래가 간의 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

약 325,000,000원에서 345,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 주변 시세 수준에서 약간의 프리미엄을 더하거나, 최저 매각 가격 대비 경쟁률 등을 감안하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.