나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51919 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 250-5 파크인-수 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 지하철9호선 ""삼전역"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 주상복합 아파트, 대단위 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 ""삼전역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층건 중 제11층 제1101호로서,
(사용승인일 2010.03.19)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도""참고)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 제2종근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남측으로 폭 약 35미터 내외, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.(대상자: 외국인 등 용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트)), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 방문하였으나, 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51919 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

1.1. 2.물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 250-5 파크인-수 11층1101호

용도: 아파트

건물명: 파크인-수

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층건 중 제11층 제1101호

사용승인일: 2010년 03월 19일

감정가: 1,710,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 46.74㎡ (약 14.14평)

토지지분: 46.74㎡ (약 14.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 143.80㎡ (약 43.50평) (전용면적 추정)

건물지분: 143.7984㎡ (약 43.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 지하철 9호선 삼전역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상복합 아파트, 대단위 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 9호선 삼전역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건의 남동측 및 남측으로는 폭 약 35미터 내외, 북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 존재합니다.

등기구분: 갑3, 접수일자: 2010-08-05, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 수억개발주식회사

등기구분: 갑4, 접수일자: 2011-12-29, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김정휘

등기구분: 갑9, 접수일자: 2013-06-18, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 유정미 (강제경매 2013타경4696)

등기구분: 을5, 접수일자: 2013-06-18, 권리종류: 근저당권, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 711,600,000원

등기구분: 갑13, 접수일자: 2024-08-30, 권리종류: 가압류, 권리자: 이윤목, 권리금액: 37,421,208원

등기구분: 갑14, 접수일자: 2024-11-04, 권리종류: 가압류, 권리자: 신한카드, 권리금액: 5,269,630원

등기구분: 갑18, 접수일자: 2025-04-28, 권리종류: 압류, 권리자: 송파구(서울특별시)

등기구분: 갑19, 접수일자: 2025-08-19, 권리종류: 강제경매, 권리자: 신한카드, 권리금액: 5,950,241원 (본건 사건 채권자)

등기구분: 갑21, 접수일자: 2026-03-31, 권리종류: 강제경매, 권리자: 잠실파크인수관리단 (2026타경50423, 중복사건)

총 등기부채권액은 754,290,838원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2013년 6월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않아도 됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주자나 임차인의 권리 관계는 현장 확인이 필수적입니다. 다만, 인수 보증금이 없다는 점은 대항력 있는 임차인이 없을 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어집니다.

4.2. 상권 특징

주거 밀집 지역 내 근린 상권의 특징을 보이며, 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통망

지하철 9호선 삼전역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 다양한 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

5.2. 편의/문화/의료시설

인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 잠실역, 석촌역 인근의 롯데월드타워, 롯데백화점, 석촌호수 등 주요 편의 및 문화 시설 이용이 가능합니다. 종합병원급 의료시설은 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (정확한 학교 배정 및 통학 거리는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (삼전지구단위계획구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지). 현재 매각 대상이 아파트이므로, 매수 시 해당 기간 내 허가를 받아야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등 용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트). 외국인 매수 시 허가 필요.

* 3m 건축선 지정구역: 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 기타: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등.

6.2. 물건 상태 관련

* 내부 확인 어려움: 방문 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰 및 주변 탐문에 의해 작성되었습니다. 실제 내부 구조도가 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 본 사건(2025타경51919) 외 2026타경50423 (잠실파크인수관리단) 사건이 존재합니다. 경매 진행 과정에서 두 사건이 병합되거나, 절차에 영향을 줄 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 삼전역 역세권에 위치한 파크인-수 아파트 11층으로, 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 지하철 9호선 이용이 편리하고 주변 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 17억 1천만원이며, 건물과 토지를 일괄 매각합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 내부 확인의 어려움, 임대관계 미상, 중복 사건 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 지하철 9호선 삼전역 인접으로 강남 등 주요 업무지구 접근성이 우수하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 송파구의 입지적 가치: 서울 핵심 지역 중 하나로, 꾸준한 수요와 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 깨끗한 물건 확보가 가능합니다.

* 안정적인 주거 상품: 아파트라는 상품 자체의 안정성과 환금성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 권리 분석

본건의 감정가는 1,710,000,000원이며, 등기부상 권리 총액은 754,290,838원입니다. 권리 분석상 인수되는 채무는 없는 것으로 확인되었습니다.

9.2. 고려사항 및 제언

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현재 시점에서의 유사 물건 실거래가 및 호가 조사

* 최근 낙찰가율 추이 분석

* 본건의 내부 상태 및 수리 필요 여부 평가

* 명도 예상 비용 및 소요 기간 산정

* 토지거래허가구역 지정 기간 내 허가 가능성 및 절차 확인

* 중복 사건 진행 상황 및 예상 결과 파악

상기 내용들은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 조사, 등기부 열람, 관련 법규 확인 등 심층적인 추가 분석을 통해 신중하게 이루어져야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.