나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51908 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 16층씨1645호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""문정역"" 및 ""장지역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 16층 씨1648호로서,

외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등,
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. 본건의 내부구조는 현장조사시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 송파대로, 북서측으로 새말로, 남서측으로 법원로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합)
가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2017-03-31), 상대보호구역(2024-11-01), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51908 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 16층 씨1645호

용도: 오피스텔

건물면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

층수: 총 17층 중 16층

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 토지정보

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.69㎡ (약 1.42평)

1.4. 매각정보

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 관한 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2016.9.30. 등기)는 매수인에게 인수됨.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 지식산업센터, 아파트, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 문정역 및 장지역이 소재하여 교통은 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-16

대항력: 있음

주의: 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 향후 발생 가능한 법적 이슈에 대한 철저한 확인이 필요함. 금전적 인수 부담은 없으나, 점유권리로서 고려해야 함.

3.2. 등기부요약및인수권리

말소기준권리: 인천지방법원 2021카단1568 가압류 (주식회사스카이가든, 2021-09-09 등기)

말소되는 권리: 등기부상 확인되는 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됨.

인수되는 권리: 토지에 관한 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2016.9.30. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 이 권리의 내용과 범위를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

본건은 문정동 법조타운 및 가든파이브, 미래형복합단지(문정지구) 등 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역에 위치함.

주변에 다수의 오피스텔, 지식산업센터, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부한 지역임.

법원, 세무서 등 공공기관이 인접해 있어 관련 종사자 수요도 기대됨.

5. 생활정보

인근에 문정역, 장지역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리함.

단지 내 상업시설 및 주변 상업시설, 공공기관 등을 이용하기 편리한 위치임.

송파대로, 새말로 등 주요 도로와 접해 있어 차량 이동도 용이함.

6. 잠재적리스크

토지에 관한 구분지상권 설정 등기가 매수인에게 인수됨. 이 권리가 건물 사용 및 토지 활용에 어떤 제약을 가하는지 구체적인 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있음.

대항력 있는 임차인 강 이 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있으나, 실제 임대차 관계의 진위 여부 및 향후 발생 가능한 법적 분쟁 소지에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

건물 내부 상태 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰로 간접 확인함. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 추가 확인 필요.

토지이용계획 상 다수의 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있음.

7. 종합의견

본건은 서울 송파구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 유사 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, 말소되지 않고 인수되는 토지 상의 구분지상권은 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 대항력 있는 임차인의 존재(0원 보증금/차임) 또한 주의 깊은 검토가 필요합니다.

이러한 권리상의 부담을 충분히 인지하고, 명확한 법률 자문 및 현장 확인을 거친 후 신중한 입찰 결정을 내려야 할 물건입니다.

8. 투자포인트

입지: 문정동 법조타운, 가든파이브, 복합단지 인근으로 직주근접 및 배후수요 풍부.

교통: 지하철 8호선 문정역, 장지역 이용 편리.

시세: 최근 실거래가(유사 면적 환산 추정가 약 220백만원~230백만원) 대비 감정가 수준이 합리적으로 보임.

권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되어 금전적 인수 부담은 적음(임차인 보증금 0원).

9. 예상입찰가

감정가: 225,000,000원

최근 실거래가 분석 (유사 면적 환산 추정가): 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원

인수 보증금: 0원

주요 위험 요소: 토지 상 구분지상권 인수 (정확한 내용 확인 필요), 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임)

권고 입찰가: 215,000,000원 (상기 위험 요소를 감안하여 감정가 수준에서 신중하게 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.