나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경374 [1] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 지1층에프-비1048호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""장지역"" 남서측에 위치하며, 주위는 판매시설 및 업무시설, 아파트단지, 법원 등 공공시설 및 공원 등이 혼재하여 형성된 유통상업지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 ""장지역""이 소재하고 있어 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층, 지하5층 건물 내 제지1층 에프-비1057호로,
(사용승인일 2008.12.19.)
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 기타 인테리어 마감 등,
바닥 : 타일깔기 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 판매시설(도매시장)이며, 현황 피부관리실로 영업중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 중앙공급식 냉난방설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지이며, 기준시점 현재 문화 및 집회시설, 업무시설, 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 송파대로, 북측으로 충민로 및 서측으로 법원로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2024-11-01), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계의 상세 내역은 미상임.

물건 비고

-공부상 판매시설(도매시장)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경374 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 지1층 에프-비1048호

용도: 판매시설

감정가: 157,000,000원

총 토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

총 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 기본 정보 상세

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상11층, 지하5층 건물 중 제지1층 에프-비1048호

사용승인일: 2008년 12월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 장지역 남서측에 위치하고 있습니다. 주위는 판매시설, 업무시설, 아파트 단지, 법원 등 공공시설 및 공원 등이 혼재된 유통상업지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 동측으로는 송파대로, 북측으로는 충민로, 서측으로는 법원로가 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1, 212,000,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 두 명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 임차인: 박

보증금: 4,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2019년 01월 04일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 최

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2016년 11월 24일

확정일자: 2024년 01월 09일

배당신고일자: 2025년 09월 11일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

가든파이브라이프는 대규모 복합 쇼핑몰로, 송파구 문정동 일대의 핵심 상업 시설 중 하나입니다. 문정지구 개발과 함께 법조타운, 지식산업센터 등이 조성되면서 직장인 수요가 풍부한 오피스 상권의 특성도 함께 나타납니다.

4.2. 주변 상업시설

본 물건이 속한 가든파이브에는 NC백화점, 현대시티몰, CGV 등이 입점해 있으며, 주변으로 문정 법조단지, 다양한 지식산업센터, 오피스텔, 현대시티아울렛, 이마트, 영화관 등이 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가든파이브 내부에 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설이 집약되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 주변에 대형마트, 백화점, 영화관 등 다양한 편의 시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 주변 공공시설

서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등이 위치한 문정 법조단지가 인근에 있으며, 문정근린공원, 탄천 등의 녹지 공간도 가깝습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 차이

공부상 용도는 판매시설(도매시장)이나, 현재 피부관리실로 영업 중입니다. 향후 업종 전환 시 추가적인 인테리어 비용이나 건축 관련 허가 문제를 검토해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 언급된 바 없습니다. 다만, 문정지구 개발과 함께 대규모 상업 및 업무 시설이 조성되었고, 인근에는 서울동부지방법원 등이 위치하여 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 주요 상업 지구인 가든파이브 내에 위치한 판매시설로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 또한, 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대규모 복합 쇼핑몰인 가든파이브 내 위치하여 상업 활동에 유리합니다.

* 우수한 교통망: 지하철 8호선 장지역 및 주요 도로 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 인수할 보증금 및 말소되지 않는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 배후 수요 풍부: 주변의 법조단지, 지식산업센터, 오피스텔 등의 직장인 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 157,000,000원입니다. 제시된 임차인 현황 및 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗하므로, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건의 정확한 시세 및 시장 상황, 법적 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.