나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51933 [1] 서울특별시 송파구 방이동 49-4 아주리센센트럴파크 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건이 속하는 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 한성백제역
(9호선), 몽촌토성역(8호선)이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상15층 건물내 8층 805호로서,
집합건축물대장상 사용승인일은 2018.10,18입니다.

이용상태

오피스텔입니다.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔 등의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지1, 토지2:
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
도로(2022-06-16)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역
(2016-11-28)<수도법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.
(대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다.

2) 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 내부확인하지 못한 바, 이용상태 및 내부
구조도는 공부에 등재된 현황도를 기준으로 표준적인 이용상태로 표시하였습니아. 현황과
상이 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

3) 본건은 민간임대주택등기, 주택임차권등기되어 있습니다.(출처 등기사항전부증명서
발행일:2025.09.03)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51933 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 49-4 아주리센트럴파크 8층805호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2018년 10월 18일

건물 규모: 지하2층 지상15층 건물 내 8층 805호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

토지면적: 2.99㎡ (약 0.90평)

토지지분: 2.99㎡ (약 0.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물지분: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건이 속하는 건물까지 차량 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 9호선 한성백제역과 8호선 몽촌토성역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 주택임차권: 김주하, 154,350,000원, 2022.12.05 전입, 2022.11.14 확정일자. 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리입니다.

* 갑5 가압류: 하나캐피탈, 44,987,740원. 매각으로 말소됩니다.

* 갑6 강제경매: 한국주택금융공사, 181,446,577원. 말소기준권리이며, 매각으로 말소됩니다.

* 갑7 압류: 강서세무서장. 매각으로 말소됩니다.

등기부채권 총액은 199,337,740원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김주하 (김 )

* 보증금: 154,350,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 5일

* 확정일자: 2022년 11월 14일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 있음

임차인 김주하(김 )는 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 154,350,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서상 '을1 주택임차권'이 '인수'로 명확히 기재되어 있으므로, 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 점에 유의해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025.08.18)입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (임차인 김주하)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물(아주리센트럴파크)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 25일: 30,500만원 (전용면적 28.88㎡, 11층)

* 2025년 7월 1일: 30,500만원 (전용면적 28.88㎡, 11층)

* 2026년 7월 1일: 29,200만원 (전용면적 28.88㎡, 14층)

최근 실거래가는 약 2억 9천 2백만원에서 3억 5백만원 수준입니다.

본 건의 건물면적은 15.67㎡(약 4.74평)으로, 최근 거래된 전용면적(28.88㎡, 약 8.74평)과 차이가 있습니다. 감정가는 1억 6천만원으로, 최근 실거래가 대비 매우 낮게 설정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금 1억 5천 4백 3십 5만원을 고려하더라도 시세차익을 기대할 수 있는 요인입니다. 다만, 실제 거래되는 면적과의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4.2. 주변 상업시설

방이동 일대는 주거지 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 분포하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본 건 북측 인근에 방이중학교가 위치하며, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등 교육 관련 환경 정보가 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 (대항력)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김주하(김 )의 보증금 154,350,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자의 추가 부담이 됩니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본 물건이 소재한 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 허가 대상 용도가 확인되어야 하나, 오피스텔 매매의 경우 직접적인 허가 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 방이동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 1억 6천만원으로 낮게 책정되었으나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 1억 5천 4백 3십 5만원을 인수해야 한다는 점입니다. 인근 지역의 오피스텔 시세가 2억 9천만원대 이상임을 감안할 때, 인수 금액을 제외한 순수 매입 비용이 시세보다 낮다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 면적 차이에 따른 정확한 시세 판단과 임차인과의 명도 협상 등 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(약 2.9억 ~ 3.05억) 대비 감정가(1.6억)가 현저히 낮아, 인수 보증금(1.54억)을 고려해도 시세차익 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지: 9호선 한성백제역, 8호선 몽촌토성역 접근성이 용이한 역세권으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 임차인 확보 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 낙찰가는 인수 보증금 154,350,000원을 제외한 금액이 실제 총 매입 비용이 됩니다. 최근 실거래가(약 29,200만원 ~ 30,500만원)를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 최대 낙찰 가능 금액을 산정해 볼 수 있습니다.

* 최소 시세 기준(29,200만원) - 인수 보증금(15,435만원) = 13,765만원

* 최대 시세 기준(30,500만원) - 인수 보증금(15,435만원) = 15,065만원

따라서, 임차인 보증금 인수 부담과 시세와의 관계를 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 130,000,000원 (1억 3천만원) ~ 150,000,000원 (1억 5천만원) 사이로 예상됩니다.

단, 본 건의 건물 면적(15.67㎡)과 최근 매매 정보의 전용 면적(28.88㎡) 간의 차이가 존재하므로, 입찰 전 정확한 면적별 시세 비교 분석이 필수적입니다. 또한, 경쟁 입찰 상황에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.