나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51827 [1] 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ""서울성서초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 ""망원역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내
제6층 제601호로서,
(사용승인일 2021.06.30)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""다세대주택(도시형생활주택단지형)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 완경사지 사다리형 토지로서, ""다세대주택 및 근린생활시설"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터, 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51827 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

* 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 6층601호

* 토지 면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 건물 면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 용도 및 구조

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호

* 사용승인일: 2021.06.30

1.4. 감정가

* 감정가: 291,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "서울성서초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 6호선 "망원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 말소되는 권리

* 본건과 관련된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 갑7 압류 2024.03.12)

* 등기부등본 상 압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있으나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (하 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-03

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 주택도시보증공사(하 )는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 물건명세서상 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 성산동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* "M팰리스" (2009년 준공, 60.02㎡): 2026년 6월 470,000,000원 (약 25,770,000원/평)

* "자슬린하우스" (2017년 준공, 50.86㎡): 2026년 7월 515,000,000원 (약 33,900,000원/평)

* 본건(2021년 준공, 20.04㎡)의 감정가는 291,000,000원으로, 평당 약 48,000,000원입니다.

* 최근 거래된 유사 건물(다세대)의 평당 시세 대비 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 다만, 본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 서울성서초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 6호선 망원역을 통해 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금 관련 인수 조건이 명확히 명시되어 있어, 낙찰자에게 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 그러나 임차인 외 미상 임대차 관계가 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다. (임대미상임)

6.2. 기타 리스크

* 감정가 대비 주변 시세의 평당 단가 차이가 존재하여, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

* 지하철 망원역을 이용할 수 있는 교통 환경과 서울성서초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금 문제가 법적으로 명확히 정리되어 있어, 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정가가 최근 거래 시세 대비 다소 높게 평가된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 편리한 교통 (지하철 6호선 망원역 인근)

* 명확히 정리된 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 도시형생활주택으로 인한 수요 기대

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 291,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 건물의 평당 시세는 약 25,770,000원에서 33,900,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 평당 약 48,000,000원으로, 최근 거래 시세 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

* 신축 건물이라는 점과 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가는 시장 시세 분석 결과를 반영하여 감정가 하단부 또는 그 이하로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 291,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.