나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51820 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 489-9 위드하우스 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""서울갈현동우체국"" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택으로, 주위는 구산사거리를 중심으로 상가, 단독주택, 다세대주택, 근린생활 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 간선도로 변에 노선버스 정류장이 소재하고, 도보접근이 가능한 원거리에 지하철6호선 '구산역'이 소재하여 대중교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 중 제4층 제402호로서,

외벽 : 치장벽돌붙임 및 일부 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 온돌마루 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 알미늄세시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지와 등고평탄한 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,
가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m){군사기기 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51820 (1)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 489-9 위드하우스 4층402호

용도: 도시형생활주택

건축물대장상 주요용도: 공동주택 (다세대주택/도시형주택/단지형다세대), 근린생활시설

건물 사용승인일: 2017년 7월 6일

1.3. 면적정보

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 종류 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "서울갈현동우체국" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 구산사거리를 중심으로 상가, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도보로 접근 가능한 거리에 지하철 6호선 '구산역'이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(관할 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 공유자 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되었으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (김정혁)

보증금: 206,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-10

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원. 물건명세서상 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

3.3. 말소기준 권리

부산지방법원 2023카단105446 (갑5, 가압류, 주택도시보증공사) (2023-09-08)

3.4. 인수되는 권리

없음.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 구산사거리를 중심으로 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 배후 주거 수요를 기반으로 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 도시가스에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근 지하철 6호선 구산역 주변으로 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 등기되어 있으며, 매각으로 인해 임차권이 말소되는 조건(잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 임대차 관계에서의 부담은 적으나, 해당 조건의 정확한 이행 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 채권자이자 임차인으로 HUG가 확인되며 대항력이 없습니다.

6.3. 주변 환경

혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 직접적으로 관련된 주요 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적고, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 명확한 권리관계 (임차인 대항력 없음, HUG 조건부 말소)

* 서울시 내 지하철 역세권(도보 거리)에 위치

9. 예상 입찰가

감정가: 239,000,000원

인근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본건의 면적(28.85㎡) 및 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 주변 최근 실거래가(2026년 5월) 기준 제곱미터당 약 450만 원 ~ 520만 원 선으로 추정됩니다. 예를 들어, 갈현동 481-19 소재 46.47㎡ 연립주택이 2026년 5월 235,000,000원에 거래된 사례(약 506만 원/㎡)가 있습니다.

이를 바탕으로 산출된 본건의 시장 가격은 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 분석됩니다.

감정가(239,000,000원) 대비 시장 가격이 상당히 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 낙찰가는 시장 가격을 중심으로 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.