나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11565 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-13 수피아빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월5동주민센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2015년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내
제6층 제601호로서
외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, ""공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.

2)본건은 집합건축물대장 전유부상 위반건축물(2016.10.21. 주택과-40104(2016.10.21)호에 의거 위반건축물 표기[2015항측, 판넬 주거 12㎡ 무단증축])로 등재 된바, 경매참여시 반드시 재확인 및 유의하기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11565 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-13 수피아빌 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 토지지분: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평) (전용면적)

* 건물 제시외면적: 19.38㎡ (약 5.86평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미OOOOOOOO (미래신용협동조합으로 추정)

1.1. 1. 건물 구조 및 사용승인

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2015년 12월

* 총 층수: 지상 6층

* 본건 위치: 지상 6층 중 제6층 제601호

1.1. 2. 건물 상세 정보

* 외벽: 타일붙임 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

* 설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등 설치

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신월5동주민센터" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본 물건은 북측과 남측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 생활에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 본건과 인접하여 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 5일 접수된 미래신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 소유권 이전, 신탁, 그리고 임의경매 개시결정 등기(갑19, 2025-08-18)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 10,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* *: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 12월 20일

* 배당신고일자: 2025년 11월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 회수에 대한 법적 권리가 불확실합니다. 낙찰자는 임차인과의 명도 과정에서 보증금 반환 의무가 없으므로 명도 절차 진행 시 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 주거용 도시형생활주택으로, 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거지역 상권입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 분포하고 있어, 주거지로서의 안정적인 상권 형태를 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 신월5동주민센터가 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 녹지: 서서울호수공원, 양천 생태공원 등 주변 녹지 공간을 활용할 수 있습니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장 전유부상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (2016.10.21. 주택과-40104(2016.10.21.)호 근거, 2015년 항측상 판넬 주거 12㎡ 무단 증축). 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있으며, 매각 참여 전 반드시 해당 위반 내용 및 해결 가능성을 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 제시외 건물 ㉠ (약 19.38㎡, 5.86평)이 소재하며, 이는 매각에 포함되어 있습니다. 이 제시외 건물이 위반건축물과 관련이 있는지, 또는 별도의 위반 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건은 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인인 경우나 특정 용도로 사용 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 만약 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년 사용승인되어 비교적 신축급에 속합니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 및 제시외 건물 존재로, 이에 대한 명확한 확인과 해결 방안 모색이 필수적입니다.

* 대항력 없는 임차인이 있으나, 소액 보증금이므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액으로 서울 지역 신축급 주거용 부동산 투자가 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 위반건축물 문제를 해결할 경우, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 건물 전용면적은 29.93㎡ (약 9.05평)이며, 감정가는 216,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 2016년 준공된 비슷한 면적(29.88㎡)의 '고센아트빌(91-2)'이 2026년 7월 1일 210,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 23,230,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 이 실거래가보다 약 3% 높은 수준입니다.

* 리스크 반영:

* 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 및 철거 등의 위험이 존재합니다. 이는 시장 가치를 하락시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 10,000,000원은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 종합 의견:

* 최근 유사 물건의 실거래가(210,000,000원)와 감정가(216,000,000원)를 고려할 때, 위반건축물 문제를 감안하면 현재 시세는 실거래가 수준 내외로 판단됩니다.

* 그러나 경매 시장의 특성상 경쟁이 치열할 경우 감정가를 상회할 수도 있습니다. 위반건축물 문제를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 현재 상태(위반건축물 포함) 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 205,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 다만, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 참여 전 최종 시세 확인 및 권리관계 재검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.