나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경597 [1] 서울특별시 양천구 목동 916 제55층 제102-5503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘오목교역(지하철 5호선)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상업시설 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '오목교역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철골조, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하6층 지상69층 건물 내 제55층 제102-5503호로서,
(사용승인일 : 2003.07.21)

외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 35미터 내외, 서측, 동측 및 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경597 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 916, 제55층 제102-5503호 (현대하이페리온)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 공동주택(아파트) 외 6)

감정가: 3,770,000,000원 (37억 7천만원)

토지면적: 24.11㎡ (약 7.29평)

건물면적 (전용면적): 204.94㎡ (약 62.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은평뉴타운새마을금고

특이사항: 중복사건

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 (상세 내용은 1.1.2 참고)

사용승인일: 2003년 7월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘오목교역(지하철 5호선)’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 상업 시설 및 업무 시설, 그리고 근린생활 시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성과 직주근접성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량으로의 진출입이 용이합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 ‘오목교역’을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 여건 또한 매우 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 향후 건축 또는 개발 시 외국인 등에 대한 거래 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 채무총액은 약 21억 7천 6백만원 수준입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 27일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 김 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 보증금: 2,000,000,000원 (20억원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024년 8월 29일

* 확정일자: 2024년 8월 29일

* 배당신고일자: 2025년 8월 26일

* 대항력: 없음

* 비고:

명시된 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 본 건 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 예상치 못한 추가 임차인이나 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

오목교역 초역세권에 위치하여 지하철 5호선 이용이 매우 편리합니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보하고 있으며, 이는 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

대로변에 위치하여 건물 가시성과 접근성이 뛰어나며, 목동 상권의 중심부에 자리하여 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철골철근콘크리트구조, 철골조, 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 지하 6층, 지상 69층 건물로, 본 건은 55층의 고층부에 위치합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 복합판넬로 마감되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

현대백화점, 홈플러스, CGV 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설이 인접해 있어 문화, 여가, 쇼핑 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

목동 로데오거리 상권도 가까워 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 양천구청, 다양한 병원, 은행 등 관공서 및 금융 시설 이용도 용이합니다.

5.3. 교육 환경

본 건 주변에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다. 다만, 일부 구역이 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어, 정확한 교육 환경 정보는 강서양천교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 표기

본 건은 '중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 유사한 물건으로 다른 경매 사건이 동시에 진행 중이거나 과거에 진행되었을 가능성을 나타냅니다. 이로 인해 권리 분석 또는 명도 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있으므로, 추가적인 경매 사건 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 건은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 특정 대상(외국인 등) 및 용도에 대한 거래 제한이 있음을 의미합니다. 일반적인 내국인 매수자에게는 직접적인 영향이 크지 않을 수 있으나, 추후 재산권 행사에 있어 확인이 필요합니다.

6.3. 고층부의 특성

55층이라는 고층부는 탁월한 조망권이라는 장점을 제공하지만, 엘리베이터 이용 시 대기 시간이 발생할 수 있으며, 건물 자체의 안전 문제 발생 시 대피에 어려움이 따를 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 외에 다른 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로, 현장 조사 등을 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 서남권의 주요 도심인 양천구 목동에 위치하며, 지하철 5호선 오목교역 초역세권이라는 최고의 입지 조건을 자랑합니다.

현대하이페리온이라는 랜드마크급 주상복합 건물의 55층 고층부에 위치하여 뛰어난 조망권과 희소성을 갖추고 있습니다.

주변의 풍부한 상업, 업무, 주거 시설로 인해 탄탄한 배후 수요와 유동 인구를 바탕으로 안정적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, '중복사건' 표기 및 '임대 관계 미상'이라는 정보는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 정보를 면밀히 추가 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 오목교역 초역세권, 목동 핵심 지역, 대로변 위치

* 고층부 희소성: 55층 고층부, 파노라마 시티뷰 기대

* 뛰어난 교통: 지하철 5호선 및 다수 버스 노선 이용 편리

* 풍부한 생활 인프라: 현대백화점, 홈플러스, 목동 로데오거리 등 인접

* 랜드마크 단지: 현대하이페리온 내 고층부 유닛

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 예정

* 잠재적 시세 상승: 현재 감정가 대비 실거래가 추정치 상향 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 3,770,000,000원 (37억 7천만원)

최근 실거래가 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 83.23㎡ (약 25.18평) 고층(41층): 17.7억원 (2026년 1월) → 평당 약 7,030만원

* 87.5㎡ (약 26.47평) 고층(43층): 16.95억원 (2025년 12월) → 평당 약 6,407만원

* 114.64㎡ (약 34.67평) 중층(20층): 26.435억원 (2026년 6월) → 평당 약 7,654만원

(참고: 위 평당 가격은 전용면적 기준 추정치이며, 실제 단가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

본 건의 전용면적은 204.94㎡ (약 62.01평)이며, 55층이라는 고층부 위치를 감안할 때, 상기 소형 평형 거래 사례의 평당 단가보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 최근 거래된 114.64㎡(34.67평)의 최고 평당가(약 7,654만원)를 적용하여 추정하면, 본 건의 시장가치는 약 47.45억원 (62.01평 * 7,654만원/평) 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 37.7억원보다 상당히 높은 수치로, 본 건이 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 임차인 관련 부담이 없다는 점도 긍정적입니다.

종합적으로 판단 시, 감정가 37.7억원을 기준점으로 하되, 시장에서의 높은 수요와 고층부의 희소성, 잠재적 시세 상승 여력을 고려하여 3,900,000,000원 (39억원) 선에서의 입찰을 제안합니다.

(주의: 제시된 예상 입찰가는 단순 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 응찰 경쟁률, 시장 분위기, 명도 난이도 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 본 건에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행하시기 바랍니다.)

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

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