나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11375 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-1 제1층 제101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11375 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-1 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2025타경11375 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 71 유일빌라 | 감정가: 35,000,000원 | 최저가: 28,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11375 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11375 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-1 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 35,000,000원

토지면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

토지지분: 5.10㎡ (약 1.54평)

건물면적: 64.32㎡ (약 19.46평)

건물지분: 10.72㎡ (약 3.24평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조, 연와조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 1995년 12월 20일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "개봉2동주민센터" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 통한 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 1호선 오류동역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 '지분 매각'으로 진행된다는 점이 가장 중요한 특징입니다. 이는 토지와 건물의 전부가 아닌 일부 지분만을 매각하는 것이므로, 매수인은 공유자의 지위에서 소유권을 행사하게 됩니다. 따라서 지분 경매는 단독으로 소유권을 취득하는 경우보다 활용 및 관리에 있어 공유자들과의 협의가 필수적이며, 명확한 권리 관계 파악이 중요합니다. 또한, '대항력 있는 임차인'이 존재하는 것으로 파악되어, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 부담이 될 수 있습니다. 임차인의 계약 조건, 보증금, 대항력 요건 충족 여부 등을 철저히 확인하여 명도 및 권리 관계를 명확히 해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 개봉동 지역은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다. 또한, 주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성도 갖추고 있습니다. 상업 시설이 과도하게 밀집한 지역은 아니지만, 지역 주민을 위한 소규모 상권은 안정적으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 가장 가까운 지하철역은 1호선 오류동역으로, 도보 또는 대중교통을 이용하여 접근할 수 있습니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 비교적 수월합니다. 주거 지역 내에 위치하여 상대적으로 조용한 생활 환경을 누릴 수 있으며, 주민센터, 소규모 상업 시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'으로 진행된다는 점입니다. 이는 소유권 행사에 제약이 따르며, 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있습니다. 건물은 1995년 12월 20일 사용승인되어 약 30년이 경과한 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 안전 문제, 재건축/리모델링 가능성 등을 고려해야 합니다. 토지이용계획상 '장애물제한표면구역(공항시설법)', '대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)', '과밀억제권역(수도권정비계획법)' 등에 포함되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 주변에 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 다세대주택의 지분 매각 물건으로, 감정가는 3,500만원입니다. 입지적으로는 대중교통 접근성과 생활 편의시설 이용이 가능한 주거 지역의 특성을 지니고 있습니다. 그러나 '지분 매각'과 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이므로, 투자 결정 전 반드시 관련 법규 및 실제 현황에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 건물 노후화로 인한 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 소액 투자 기회: 감정가 3,500만원으로 비교적 적은 금액으로 부동산 지분을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

2. 주거지로서의 안정성: 개봉동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지를 기대해 볼 수 있습니다.

3. 명도 및 임대차 분석: 대항력 있는 임차인의 존재는 리스크이지만, 철저한 분석을 통해 임대료 수입 확보 또는 유리한 명도 조건 협상을 위한 전략 수립이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계