나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11573 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구립 ""곰달래도서관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(2호서,5호선 까치산역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2020.03.27)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샤시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남서측으로 폭 3미터 정도의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 (같게):
도시지역,?일반상업지역,?중요시설물보호지구(공항),?지구단위계획구역,?소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11573 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 318,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.616333528854398㎡ (약 2.61평)

건물면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

건물지분: 30.94㎡ (약 9.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2020년 03월 27일

건물명: 화곡팰리스

2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구립 "곰달래도서관" 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남서측으로 폭 3미터 정도의 막다른 도로에 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (2020년 07월 30일, 농업협동조합자산관리회사, 264,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나 본 건에는 해당 사항이 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 720,000원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2023-11-04

* 배당신고일자: 2025-08-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 310,328,497원 (이는 등기부상 채권 총액이며, 실제 인수 또는 배당과 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.)

4. 상권분석

혼합된 주거 및 상업 지역으로, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 공존하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

강서구립 곰달래도서관이 인근에 위치하여 지역 내 문화 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (본 보고서 작성 시점의 직접적인 외부 검색 결과에 기반한 구체적인 시설명은 특정되지 않았습니다.)

건물 내 편의시설: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 까치산역 인근에 모텔촌이 형성되어 있으나, 해당 지역은 시설이 낙후되고 영업 성과의 양극화가 심화된 것으로 분석됩니다. 이는 주거 환경에 민감한 수요자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 물건 외 다른 담보물건의 경매가 진행될 가능성이 있으며, 이는 본 물건의 낙찰가 및 시장 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

도로 접면: 남서측으로 폭 3미터의 막다른 도로에 접하고 있어, 대형 차량의 진출입이나 일부 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

모텔촌 인접: 까치산역 인근의 모텔촌 형성은 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 주거 환경의 질에 대한 민감도에 따라 선호도가 낮아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다.

건물 내 다양한 설비를 갖추고 있으며, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 명확합니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 남서측 도로 폭이 좁다는 점, 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점, 그리고 인근에 다소 노후된 모텔촌이 형성되어 있다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 내구성이 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권을 온전히 확보할 수 있습니다.

권리 안전성: 매각으로 인해 기존의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(화곡팰리스) 내 전용면적 38.05㎡ 기준, 2024년 11월 18일에는 25,000만원, 2026년 01월 11일에는 21,000만원에 거래가 있었습니다.

본 물건의 건물 면적은 30.94㎡로, 비교 대상 면적(38.05㎡)보다 작습니다.

가장 최근 거래가인 21,000만원(38.05㎡)을 기준으로 본 물건의 면적(30.94㎡)에 비례하여 환산 시, 약 17,073만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 31,800만원으로, 최근 시장 거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 현 시세 및 감정가와의 격차, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 기준, 합리적인 예상 입찰가 범위는 약 18,000만원에서 20,000만원 수준으로 판단됩니다.

이에, 신중한 투자를 위해 18,500만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.