나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11392 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-92 인터시티빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""화곡역"" 등이 소재

하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2002.12.07자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층

건물 내 5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌 및 스타코 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 조성된 사다리형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터 내외, 북측으로 노폭 약3미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역

경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설

법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권

정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11392 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-92 인터시티빌라 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

* 건물면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 건물 상세정보

* 건물명: 인터시티빌라

* 신축 주소: 서울특별시 강서구 까치산로4길 105 (화곡동)

* 사용승인일: 2002년 12월 07일

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 5층 (해당 층: 5층)

* 전유면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

* 대지권 면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

* 건물 제시외 면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사 지대 내 자체 지반이 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 10일 접수된 이효석 씨의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 등기 내역은 확인되지 않습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2018년 3월 28일

* 확정일자: 2018년 3월 9일

* 배당신고일자: 2020년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 '임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 진행됩니다. 따라서 임차인의 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부요약:

* 소유권이전: 이춘자 (2018.07.10), 안선화 (2018.09.10)

* 근저당권: 이효석 (2019.10.10, 135,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2020.06.05, 80,000,000원) - 말소

* 가압류/압류: 주택도시보증공사, 청주세무서장, 소알전기, 이성훈, 서초세무서장, 양천구, 원주세무서장, 양천세무서장, 강서구, 금천구 등 다수 - 모두 말소

* 강제경매: 서울보증보험 (2025.08.19, 97,391,780원) - 본건 경매 사건

* 주의사항:

* 제시외 건물 포함 매각입니다.

* 임차인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로, 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 1일, 서울 강서구 화곡동 830-5번지 소재 'M펠리체' (2018년 건축, 37.05㎡, 6층) 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일, 서울 강서구 화곡동 343-28번지 소재 '한양' (2000년 건축, 53.84㎡, 4층) 255,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 3일, 서울 강서구 화곡동 956-27번지 소재 '기린아트빌라' (1995년 건축, 41.32㎡, 1층) 169,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 감정가(113,000,000원) 대비 최근 매매 사례(169,000,000원 ~ 300,000,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 현 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 특히 2000년 건축, 53.84㎡ 물건이 2.55억원에 거래된 점은 본건(2002년 건축, 27.56㎡)의 잠재적 가치를 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "화일초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 "화곡역" 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 매각에 제시외 건물이 포함되어 있어, 철거 또는 명도 관련 추가적인 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 허가, 증축, 개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2002년 건축물로 노후화에 따른 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 정보 혼동 가능성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 임차인 현황 정보가 상이하나, 최종적으로 '대항력 포기조건 매각'으로 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 감정가가 최근 시세 대비 상당히 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 부담스러운 권리가 없으며, 임차인 관련 사항도 매수인의 부담으로 돌아오지 않는 조건입니다. 다만, 제시외 건물 포함 매각 및 공항 관련 토지이용계획상의 제한은 사전에 충분히 검토해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 매력적인 감정가: 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 역세권 접근성: 지하철 화곡역 인근으로 교통 편리.

* 생활 인프라: 초등학교 및 근린생활시설 인접.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 제공된 최근 매매 사례를 분석하였습니다.

* 본건 전용면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

* 감정가: 113,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 5월, 37.05㎡, 2018년 건축: 300,000,000원 (평당 약 8,100만원)

* 2026년 5월, 53.84㎡, 2000년 건축: 255,000,000원 (평당 약 4,730만원)

* 2026년 5월, 41.32㎡, 1995년 건축: 169,000,000원 (평당 약 4,050만원)

본건은 2002년 건축, 27.56㎡ (약 8.34평)으로, 2000년 건축의 53.84㎡ 물건(2.55억원)과 비교 시, 면적은 절반 가량 작지만 건축 연도는 유사합니다. 2018년 건축의 37.05㎡ 물건(3.0억)과 비교하면 건축 연차가 오래되었으나, 1995년 건축의 41.32㎡ 물건(1.69억)보다는 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근하여, 2000년 건축 사례의 면적 대비 가격 비율을 적용하면 약 1.3억 원 (255,000,000원 / 53.84㎡ * 27.56㎡) 수준이 됩니다. 가장 낮은 거래 사례인 1.69억원(41.32㎡)과 비교해도 본건의 가치가 최소 1.13억 원(감정가) 이상임을 시사합니다.

제시외 건물 면적 15.20㎡ (약 4.6평)을 고려하고, 화곡역 역세권 및 향후 시세 상승 가능성을 감안할 때, 160,000,000원 (1억 6천만원) 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조절해야 합니다.

인수 보증금 80,000,000원은 매수인이 인수하지 않으므로 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.