나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경605 [1] 서울특별시 양천구 신월동 OOO OOOOO OOO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신원초등학교""북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 중 제1층 제105호, 제1층 제106호, 제1층 제107호 총 3개호로서,
(사용승인일: 1999.12.31.)

외벽: 외장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 (제1층 제105호: 사무실, 제1층 제106호: 대왕무시(식당), 제1층 제107호: art work cardboard(폐문으로 확인불가))로 이용 중임.

설비내역

본 건물 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 인접도로 대비 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측으로 중로 및 북서측 및 남서측으로 노폭 약 9m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 시장 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

제1층 제105호, 제106호의 경우 공용공간인 복도 부분을 확장하여 벽체를 세워 사용하고 있음. (후첨 현황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경605 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 128 신월프라자 제1층 제105호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 건물 개요

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

건물지분: 49.08㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 제1층 제105호

사용승인일: 1999년 12월 31일

건물 마감: 외벽 - 외장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 - 인테리어 마감 등, 창호 - 샷시 창호 등

건물 이용상태: 근린생활시설 (제105호: 사무실, 제106호: 식당, 제107호: 폐문으로 확인 불가)

설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

토지지분: 18.443㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본동 북동측 중로, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 9m, 6m 내외 포장도로 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 시장 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 대상자: 외국인 등)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 357,000,000원

토지면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-01

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2025-07-08

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 50,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업일자): 2019-03-29

대항력: 있음

비고: 현재 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 관련하여 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 대한주택보증주식회사 (2000-02-28)

* 소유권이전: 전은정 외 1명 (2010-05-26)

* 근저당권: 김영미 (채권액 300,000,000원, 2023-08-24) - 말소기준권리

* 근저당권: 제일사료주식회사 (채권액 1,200,000,000원, 2023-08-24) - 말소

* 공유자전원지분전부이전: 주식회사태성티에스 (2023-12-28) - 대물변제, 말소

* 임의경매: 김영미 (채권액 339,200,000원, 2025-08-14) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-21) - 말소

총 등기부 채권액: 1,500,000,000원

3.3. 말소기준 권리

2023년 8월 24일 접수된 김영미 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 대항력 있는 임차인 장 이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로, 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설로서의 가치를 지닙니다. 인근에 학교(신원초등학교)가 있어 관련 유동인구를 기대할 수 있습니다. 다만, 제105호, 106호, 107호의 실제 이용 현황 및 경계가 불분명하고, 건축물대장상 용도와의 차이가 있어 업종 선택에 유의해야 합니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 신원초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 주위로 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하고 있어 배후 주거 수요가 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 보증금 반환 관련 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않았습니다. 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이 및 무단 증축 가능성: 제1층 제105호와 제106호의 경우 공용 공간인 복도를 확장하여 사용하고 있다는 점이 확인되었습니다. 이는 추후 원상 복구 명령 및 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 현황의 차이: 건축물표제부상 주용도가 공동주택으로 기재되어 있으나, 실제로는 근린생활시설로 이용되고 있으며, 각 호실의 정확한 용도 및 구분에도 불명확한 부분이 있습니다(예: 107호 폐문). 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)로 되어 있어, 현재 이용 용도와 차이가 있습니다.

* 경계 불확실성: 제1층 제105호, 제106호, 제107호의 경계가 명확하지 않아 측량이 필요하며, 이는 구분건물로서의 요건 충족 여부 및 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 공항 소음 및 군사 시설 보호 구역: 토지이용계획상 공항 관련 구역 및 군사기지 및 군사시설 보호 구역에 포함되어 있어, 해당 지역의 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 근린상가로, 신원초등학교 인근에 자리하여 주거지 내 상권의 이점을 가지고 있습니다. 교통 또한 무난한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공용부 확장으로 인한 원상복구 및 과태료 가능성, 공부와의 차이, 호실 간 경계 불분명 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 현장 조사를 철저히 수행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 양천구라는 지역적 이점

* 신원초등학교 인근 상권으로 주거지 배후 수요 존재

* 인근 대중교통 이용 편의성

* 감정가 대비 시세 조사 후 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 357,000,000원을 기준으로 하되, 상기 기재된 권리분석, 잠재적 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 추가 비용 발생 가능성, 그리고 공부와의 차이로 인한 복구 비용 등을 면밀히 검토한 후, 낙찰 후 예상 수익률을 계산하여 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되어 입찰가 산정 시 직접적인 공제 항목은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.