나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11648 [1] 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""서울염경초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장 석재 마감 등
창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지

서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제3층 제302호

3. 건물 현황

건물 명칭: 진영리버타운

토지 면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

건물 면적: 34.23㎡ (약 10.36평)

건물 용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 10층 (지하 1층, 지상 10층)

해당 층수: 3층

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019년 1월 29일)

4. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11648 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

5. 매수 시 고려사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 본건은 집합건축물대장상 ‘업무시설-오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 “서울염경초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

* 토지 및 건물 상태

토지는 2개 필지와 인접하여 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

본건 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장 석재 마감, 창호는 시스템 창호로 마감됨.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 인접 도로 및 토지이용계획

본건 남측 및 동측으로 외곽 공도와 접함.

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건 등기부등본상 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류 (접수일자: 2021-03-10)임.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. 단, 임차인 윤원준의 주택임차권은 매각으로 소멸되는 것으로 보이나, 후술할 조건부 매각으로 인해 인수 여부 및 조건 확인이 필요함.

* 말소되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 채권자

주요 채권자는 주택도시보증공사이며, 감정가액 275,000,000원에 비해 채권 총액 5,502,000,000원으로 매우 높은 상태임.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤원준)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-15

* 확정일자: 2020-11-23

* 배당신고일자: 2023-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 임차권 등기가 말소될 예정임.

* 권리분석 요약

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸하는 일반적인 권리분석 사례에 해당함. 단, 임차인과 관련된 특이사항이 있으므로 주의 깊은 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 시설

본건 인근에는 서울염경초등학교, 염경중학교, 세현고등학교, 염창중학교 등 교육시설이 위치하고 있음. 또한, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역임.

* 시장 동향

최근 서울특별시 강서구 염창동 일대 오피스텔 매매 실거래가 정보에 따르면, 2025년 12월 10일 염창동 261-12번지 소재 그린뷰 오피스텔 16.25㎡ (약 4.9평)이 13,000만원에 직거래된 사례가 있음. 또한, 2025년 10월 12일 염창동 261번지 소재 염창역한강투웨니퍼스트 오피스텔 29.98㎡ (약 9.07평)이 26,900만원에 직거래된 사례가 있음. 제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 3월 19일 동일 건물인 진영리버타운의 33.86㎡ (약 10.24평) 오피스텔이 27,900만원에 직거래된 바 있음. 본건과 유사한 면적과 층수의 거래 사례는 2024년 5월 17일 2층 33.86㎡가 27,900만원에 거래된 기록이 있어, 이를 기준으로 시세를 판단할 수 있음.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건 주변에 위치한다고 판단되는 특별한 혐오시설은 검색되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 GS더프레시 강서증미역점 (264m), GS더프레시 강서등촌역점 (558m) 등 대형마트 및 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호함.

* 교육시설

본건 북서측 인근에 서울염경초등학교(약 200m)가 위치하며, 염경중학교, 염창중학교, 세현고등학교 등 교육시설이 근거리에 있어 교육 환경도 비교적 우수한 편임.

* 주거환경

주위가 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 혼재되어 있어 다양한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수조건 변경 및 공동담보 사항은 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 예상치 못한 추가적인 부담이나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건

본건 매각 시 임차인 윤원준 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있음. 이는 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금에 대해 추가로 변제할 의무가 없음을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 함.

* 현황 용도와 공부상 용도의 차이

본건은 집합건축물대장상 ‘업무시설-오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됨. 이는 향후 양도세 등 세금 문제나 법규 위반 여부와 관련하여 문제가 발생할 소지가 있으므로, 사전에 관련 규정을 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치한 진영리버타운 오피스텔로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물임. 지하철역과의 거리가 다소 있지만, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용은 편리한 편임. 주변에 교육시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편임. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있다는 장점이 있으나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특수 사항으로 인한 잠재적 리스크를 주의 깊게 고려해야 함. 또한, 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용되는 점도 인수 시 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 우수한 입지: 서울 강서구 내 위치하여 지역 내 개발 잠재력 및 투자가치가 있음.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 임차인 관련 조건: 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각되어, 보증금 인수 부담이 없음 (단, 조건 이행 여부 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 3월 19일 동일 건물인 진영리버타운의 33.86㎡ (약 10.24평) 오피스텔이 27,900만원에 직거래되었음. 본건은 34.23㎡ (약 10.36평)으로 면적이 유사하며, 3층에 위치함. 감정가는 275,000,000원임.

최근 실거래가 및 유사 면적대의 매물 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 하향 조정을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

이는 인수되는 보증금이 없다는 점과, 현황 주거용 사용 및 HUG 조건 관련 리스크를 고려한 가격이며, 실제 투자 시에는 현장 방문 및 상세한 권리관계 재확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.