나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11640 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 남서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로
외벽:벽돌타일 등 마감,
창호:샷시 등 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보장치 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

내부계단을 통해 이용중인 복층 부분이 소재하는 것으로 추정되는 바 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11640 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원 (3억 2백만원)

* 토지면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

* 건물면적: 29.04㎡ (약 8.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

* 사용승인일: 2021년 08월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 역으로부터 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 공존합니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 역과 다수의 버스 노선 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지에 비해 등고가 평탄한 사다리형의 형상이며, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 구역에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로도 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 부산지방법원 2024카단102392 (갑4: 가압류)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (권리자: 허근, 금액: 340,000,000원)

* 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 1,878,215,000원)

* 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 340,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 존속하는 지상권 등)는 명시되어 있지 않습니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 즉, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 이윤창: 보증금 2,000,000원, 차임 1,000,000원. 2025년 08월 04일 전입 및 확정일자 취득. 대항력 없음. (배당신고 2025-10-24)

* 허근 (주택도시보증공사 보증): 보증금 340,000,000원, 차임 0원. 2022년 07월 20일 전입 및 확정일자 취득. 대항력 없음. (배당신고 2024-04-08). 본 임차인의 보증금반환청구권은 매각으로 인해 소멸되며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 채권은 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 주요 특이사항: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 따라, 임차인 허근 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 금천구 독산동은 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 주변에 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 꾸준히 존재하며, 주거 환경 또한 안정적으로 형성되어 있습니다.

* 최근 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 5월, 독산동 886-6번지에 위치한 '더하우스비동'(2017년 준공, 53.72㎡, 5층)이 4.4억원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 270만원 수준입니다.

* 2026년 5월, 독산동 972-50번지 '로얄팰리스5'(2023년 준공, 29.87㎡, 3층)가 3.25억원에 거래되었습니다. 본건과 면적, 용도(다세대주택), 준공 연도(2023년 vs 본건 2021년)가 매우 유사한 사례로, 평당 약 359만원의 시세를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가(3억 2백만원)보다 높은 수준입니다.

* 2026년 5월, 독산동 960-11번지 '엘리체'(2012년 준공, 21.99㎡, 4층 연립주택)가 1.4억원에 거래되었습니다. 비교적 연식이 오래된 연립주택으로, 본건과는 시세 차이가 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변에는 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트나 백화점 등 편의시설 접근성은 다소 거리가 있을 수 있으나, 일상생활에 필요한 쇼핑 및 서비스 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 다세대주택으로, 비교적 조용하고 독립적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 2021년 사용승인된 신축급 건물이라는 점도 쾌적한 주거 환경에 기여할 수 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 역과 버스 정류장이 가까워 도심 및 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 이는 직장인이나 학생들에게 큰 장점이 될 수 있습니다.

* 교육 및 의료: 주변 학군 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 수준을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복층 추정 부분: 건축물 공부 상으로는 확인되지 않으나, 내부 계단을 통해 사용되는 복층 부분이 존재하는 것으로 추정됩니다. 이는 실제 전용 면적이나 이용 편의성, 향후 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

* HUG 인수조건: 임차인 허근(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건은 매각 완료 시 반드시 이행되어야 합니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지에 적용되는 다양한 도시계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등)은 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 이윤창의 경우 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 독산동 소재 다세대주택은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 지하철 1호선 역세권 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 특히, 임차인 허근(주택도시보증공사)의 보증금 관련 HUG 인수조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, 조건 이행 여부 확인이 필수적입니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부와의 차이(복층 추정) 및 토지이용계획 상의 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들고 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 역이 인근에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 이는 임대 수요 확보 및 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상의 권리가 소멸되며, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

* 시세 대비 저평가: 최근 유사 물건의 실거래가보다 감정가가 낮게 평가되어 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: 임차인 보증금 관련 HUG의 조건부 매각은 낙찰자의 부담을 줄여주는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 302,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 (2026년 5월 거래 사례 기준):

* 독산동 972-50번지 '로얄팰리스5' (2023년 준공, 29.87㎡) 3.25억원 거래. 이를 평당 약 359만원으로 환산.

* 본건 면적 (29.04㎡, 약 8.79평)에 위 평당 단가 적용 시 예상 시세: 8.79평 * 3,590,000원/평 ≈ 315,621,000원.

* 분석 결과, 본건의 감정가(3억 2백만원)는 최근 유사 면적 다세대주택의 실거래가(약 3억 2천 5백만원)보다 약 2천만원 이상 낮게 책정되어 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하므로, 시세 반영 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가와 시세의 중간 지점 또는 시세 수준을 고려하여 315,000,000원에서 325,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 예상 입찰가: 318,000,000원

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