나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11610 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 82-7 문래더하우스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 '문래초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위
는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '문래역' 및 노선버스승강장이 소재하
는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제7층 제702호로,
(사용승인일 : 2022.02.17)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔)의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,
교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<
수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11610 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동3가 82-7 문래더하우스 제7층 제702호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 383,000,000원

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

건물면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 '문래초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 지식산업센터, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '문래역' 및 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

도로: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 문래 THE HAUS

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층/지상9층 건물 중 제7층 제702호입니다.

사용승인일: 2022년 2월 17일 (신축급 건물)

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황

형상 및 이용: 본건 토지는 인접필지 및 대지 대비 평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2023-02-07)

주요 권리사항:

* 소유권보존: 우종선 외 2명 (2022-03-24)

* 공유자전원지분전부이전: 오승훈 (2022-04-29, 매매 424,000,000원)

* 주택임차권: 현정민 (2024-02-08 말소, 보증금 424,000,000원, 전입 2022-04-29, 확정 2022-04-20)

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-19, 424,000,000원)

* 압류: 양천세무서장 (2025-11-14)

등기부채권 총액: 424,000,000원

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: HUG 인수조건 변경. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

2.1. 임차인 현황

임차인: 현 (주택도시보증공사)

보증금: 424,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 조건부 매각.

3. 상권분석

본 물건은 서울 영등포구 문래동3가 지역에 위치하며, 주변은 주거용 건물(아파트, 오피스텔, 다세대주택)과 업무시설(지식산업센터), 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역적으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

문래역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호하며, 교육시설과 생활 편의시설이 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리한 환경입니다.

지식산업센터와 오피스텔 밀집 지역의 특성상 관련 업종 및 주거 수요를 동시에 충족할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. 생활정보

편의시설: 반경 내 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 용이할 것으로 예상됩니다.

교통: 지하철 2호선 문래역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 문래초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

주거환경: 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 반환 채권 포기 조건: 본 건 매각은 임차인 현정민 및 주택도시보증공사 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 해당 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

주거용 사용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은 추후 건물 이용 및 관련 규제 검토 시 고려해야 할 사항입니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 또는 증축 관련 사업 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 신축급 오피스텔입니다.

최근 준공된 건물로 시설 노후도가 적으며, 주변 상권 및 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건에 대한 면밀한 확인 및 소통이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

최신축 오피스텔: 2022년 사용 승인으로 신축급 컨디션을 유지하고 있어 즉시 활용 및 임대가 용이합니다.

역세권 입지: 지하철 2호선 문래역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 생활이 매우 편리합니다.

준공업지역 혼재: 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

경매 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 낙찰가로 취득할 경우 시세 차익 실현이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 383,000,000원입니다.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었으며, 권리분석 결과 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 문래동3가 지역의 신축급 오피스텔들은 약 10억 원대 이상에서 거래되는 사례도 있으나, 이는 전용면적이 훨씬 넓은 경우입니다. 본 건과 같이 비교적 작은 면적의 오피스텔은 약 1억 원대 후반에서 2억 원대 초반의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

따라서, 본건의 감정가가 실질적인 시장 가치와 괴리가 있을 가능성이 있습니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 중요한 조건이므로, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

감정가 383,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 383,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 본건은 소형 오피스텔임에도 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점, 그리고 임차인 관련 조건의 불확실성을 고려하여, 실제 시장 가치 및 낙찰 가능성을 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.