나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11590 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철1호선 ""독산역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 상업용 부동산(지식산업센터), 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""독산역""이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일:2021년 9월 8일)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호:샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인토지거래허가구역/지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11590 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 281,000,000원입니다. 토지면적은 15.87㎡ (약 4.8평)이고, 건물면적은 29.53㎡ (약 8.9평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물명은 모던하우스금천2호점이며, 2021년 9월 8일에 사용승인된 건물입니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 해당하며, 주용도는 공동주택(다세대주택)입니다. 건물 면적은 29.53㎡, 토지 면적은 15.87㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 독산역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 상업용 부동산(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m, 서부간선지하도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역에 포함됩니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2025타경11590 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2024년 5월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(을3, 권태영)은 말소 예정이며, 소유권이전2번신탁등기말소(갑3) 등도 정리될 예정입니다. 강제경매(갑5) 또한 말소 예정입니다. 따라서, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

주요 임차인으로는 주택도시보증공사(권태영)가 있으며, 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 8월 8일, 확정일자 2022년 6월 22일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2024년 5월 27일입니다.

주요 특이사항으로, 본건은 임차인 권태영 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 독산동 지역은 다세대주택과 함께 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 부동산이 공존하는 복합적인 상권입니다. 독산역 역세권이라는 장점을 바탕으로 주거 수요와 더불어 상업 활동도 활발히 이루어질 수 있는 지역적 특성을 가집니다. 인근에 다수의 지식산업센터가 위치해 있어 관련 종사자들의 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건이 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일~2026년 8월 25일)으로 지정되어 있다는 점입니다. 이 기간 내 낙찰받을 경우, 낙찰자는 해당 허가 구역 내 토지 취득에 대한 허가를 받아야 합니다. 또한, 임차인의 보증금 반환 관련 조건부 매각으로 인해, 해당 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 위험은 낮다고 판단됩니다. 주변에 특정 혐오 시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 독산역 인근의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 물건입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상되나, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 허가 절차가 수반될 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 임차인 관련 조건부 매각 사항이 원만히 해결된다면, 신축 건물의 장점을 바탕으로 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 하자 보수 및 유지관리 부담이 적음.

* 독산역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주거 선호도가 높은 지역.

* 권리관계가 명확하고 인수하는 채무 부담이 없어 안전한 투자 가능.

* 주변 상업 및 업무 시설과 인접하여 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(29.87㎡)의 2023년 건축 다세대주택이 2026년 5월 5일에 325,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 29.53㎡ 면적에 2021년 건축물로, 해당 시세와 비교 시 충분한 가격 경쟁력을 가질 것으로 판단됩니다. 감정가 281,000,000원과 비교하여, 신축 건물로서의 가치 및 시장 시세를 고려 시, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.