나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11586 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '지하철 9호선 염창역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상용 건물, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '염창역'(지하철 9호선)이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제2층 제201호로서,

사용승인일: 2022.01.11
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차타워 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있으며 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11586 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 추정)

* 감정가: 359,000,000원

* 토지면적: 9.92㎡ (약 2.99평)

* 토지지분: 9.9208㎡ (약 3.00평)

* 건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2022.01.11

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 11층 (본건 2층)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 주상용 건물, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역을 이용할 수 있어 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강서구(서울특별시)의 압류 (2024.11.01) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 압류, 강제경매, 압류 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기사항전부증명서상 '민간임대주택 등록'으로 등기되어 있으며 임차권 설정이 존재하나, 아래 임차인 현황 및 주의사항에 명시된 조건에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이해경)

* 보증금: 395,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-06

* 확정일자: 2022-11-11

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 본 건은 임차인 이 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. (물건명세서 참고사항)

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 명시된 조건 충족 시)

* 총 등기부채권액: 395,000,000원

1.3. 상권분석

* 위치: 지하철 9호선 염창역 인근의 역세권 오피스텔로서, 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 주변 환경: 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 분포되어 있어 유동인구 및 잠재 수요가 존재합니다.

* 시세: 최근 매매 사례(2023년 11월)로 35,900,000원 (3억 5,900만원)에 직거래로 이루어진 내역이 있으며, 이는 본건 감정가와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 오피스텔, 상가, 아파트 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 접근성: 지하철 9호선 염창역을 이용하여 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 관련 조건: 본 건은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특수한 조건부 매각입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 잔여 보증금 반환 의무가 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 최종 조건을 반드시 확인해야 합니다.

* 용도 불일치: 공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 활용 및 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요하며, 이는 계약 이행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보가 언급되었으나, 등기부상 상세 내용이 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 1월 사용승인된 신축급 역세권 오피스텔로서, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정평가되어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소라는 까다로운 조건부 매각이므로, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 검토해야 합니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있어, 입찰 전 권리 분석 및 현황 조사를 매우 신중하게 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 1월 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 시장가치 반영: 최근 실거래가와 감정가가 유사하여 시장 가치가 잘 반영된 것으로 판단됩니다.

* 주거용 활용: 공부상 오피스텔이나 주거용으로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가: 359,000,000원

* 감정가: 359,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (조건 충족 시)

* 분석:

본 건은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 말소 조건이 충족될 경우, 매수인이 인수하는 보증금이 없습니다. 이 조건의 이행 여부가 매수인에게 가장 중요하며, 불이행 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 HUG 관련 인수조건 변경 내용 확인이 필요합니다.

제공된 정보만을 바탕으로 볼 때, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 359,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.