나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11630 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제405호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11630 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제405호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2025타경11630 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제405호 | 감정가: 168,000,000원 | 최저가: 168,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11630 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11630 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제405호

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20 평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2019년 12월 18일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "세일중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 부근은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 독산동은 서울 서남부 지역의 교통 요충지로, 서부간선도로, 남부순환로, 강남순환로, 올림픽대로 등 주요 도로망 접근성이 우수합니다. 또한, 향후 신안산선 독산역 개통 예정으로 교통 환경이 더욱 개선될 전망입니다. G밸리 산업단지와 인접해 있어 직주근접 수요가 꾸준히 발생하는 지역이며, 홈플러스, 빅마켓, 롯데시네마 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자의 재산에 대한 강제 집행 절차입니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 현황은 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 인수될 수 있는 권리나 부담이 있는지 면밀히 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 금천구 내에서도 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다. 특히, 인근에 G밸리 산업단지(가산디지털단지)가 있어 직장인 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔 및 근린생활시설에 대한 꾸준한 수요로 이어집니다. 주변에 학교, 병원, 각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 지역 내 소비 활동이 활발한 편입니다. 또한, 신흥 주거지로 발전하면서 상권의 성장 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 준공된 지 얼마 되지 않은 건물(2019년 사용승인)으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 세일중학교가 있으며, 다양한 규모의 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 높습니다. 독산동 일대에는 대형마트, 영화관, 공원 등 다양한 문화 및 여가 시설도 자리하고 있어 생활 만족도를 높여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 낙찰 후 기존 임차인이 있을 경우 명도 협상이 필요하거나, 임대차 조건에 따라 추가적인 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 독산동 일대에 오피스텔 공급이 어느 정도 이루어져 있어, 공실 위험이나 임대료 상승률 제한이 발생할 가능성도 고려해야 합니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '과밀억제권역' 등이 존재하지만, 이는 일반적인 도시 지역의 규제 사항으로 직접적인 리스크 요인으로 작용할 가능성은 낮습니다. 다만, '교육환경보호구역'에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서남부의 교통 요충지에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. G밸리와의 인접성, 풍부한 생활 인프라, 꾸준한 교통망 개선 호재 등을 갖추고 있어 잠재적인 투자 가치가 있습니다. 감정가는 1억 6,800만 원으로, 소형 면적임에도 불구하고 서울시 내 오피스텔임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 미상으로 남아있는 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 향후 명도 및 임대 운영 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 서울 금천구 독산동의 핵심 입지에 위치하며, G밸리 배후 수요가 풍부합니다.

- 2019년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

- 신안산선 개통 등 교통망 개선 호재로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

- 소형 면적(약 5.34평)으로 소액 투자 및 1인 가구 임대 수요 확보에 용이합니다.

- 감정가 1억 6,800만 원으로, 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 접근이 가능합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본건 인근에는 세일중학교, 홈플러스, 빅마켓, 롯데시네마 등 교육, 쇼핑, 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 안양천이 인접해 있어 쾌적한 녹지 환경을 누릴 수 있습니다. 현재까지 공개된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 화장터 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 독산동 지역 자체는 과거 우시장 등으로 인해 특정 시설에 대한 우려가 있었으나, 현재는 도시 재생 사업 등을 통해 주거 및 상업 환경 개선이 진행되고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계