나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11630 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며 ""세일중학교"" 남동측 인근에 위치함. 부근은
오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층~지상10층 건물내 제4층 제405호
로서 (사용승인일: 2019.12.18)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 및 제1종근린생활시설
및 자동차관련시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11630 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제4층 제405호

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2.2. 면적

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지지분: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물지분: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 건축정보

건물명: SM 벨리체

사용승인일: 2019년 12월 18일

구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층~지상10층

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며 "세일중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 및 제1종근린생활시설, 자동차관련시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지 북측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다. (교육환경보호구역은 서울시 남부교육지원청을 통해 확인 필요)

4. 권리분석

4.1. 권리관계

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경11630 (강제경매)로, 이보다 선순위 권리는 말소됩니다.

등기부상 총 채권액은 166,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

본건에는 총 세 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: GANJARGALGANZORIG

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 09월 03일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이며 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: MAAMAASOGSOOTUUL

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 09월 03일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이며 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 166,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 14일

확정일자: 2022년 08월 16일

대항력: 없음

비고: 본 경매의 채권자이며, 대항력이 없어 말소될 권리입니다.

4.3. 인수 및 말소 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음

등기부 요약상, 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 주택임차권(이주진, 166,000,000원)은 말소 예정이고, 강제경매(한국주택금융공사)가 말소기준권리입니다.

4.4. 특별 매각조건

본건은 "임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 한국주택금융공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 매각임을 의미합니다. 이 조건으로 인해 보증금 0원인 대항력 있는 임차인들의 법적 지위에 변동이 있을 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 독산동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 세일중학교가 위치해 있으며, 다양한 상점 및 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5.2. 업종 분포

본 건물은 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 등으로 복합 용도 사용이 가능하도록 계획되어 있습니다. 이는 다양한 업종의 입점이 가능함을 시사합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

도보 거리 내에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 주변 상가 이용도 편리합니다.

6.2. 교육시설

인근에 세일중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6.3. 주차시설

건물 내 기계식 주차장이 마련되어 있어 차량 이용자들에게 편의를 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인(GANJARGALGANZORIG, MAAMAASOGSOOTUUL)의 존재는 권리 분석 시 주의를 요합니다. 그러나 특별 매각조건에 따라 이들의 대항력이 포기될 가능성이 있어, 명확한 인수 여부는 매각 조건의 최종 확인이 필요합니다.

7.2. 법적 제한

본건 토지는 준공업지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 재건축, 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 채권 총액

채권 총액이 166,000,000원으로 감정가와 유사하거나 높은 수준으로, 유찰 시에도 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 독산동 SM 벨리체 오피스텔은 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 소형 면적임에도 불구하고 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 주위 환경 및 편의시설 접근성도 좋습니다. 다만, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 매각 조건은 철저한 권리 분석과 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 일반적인 소형 오피스텔의 수요층을 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물

2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9.2. 소형 면적

17. 66㎡의 전용면적은 1인 가구 및 젊은 직장인 수요층에게 인기가 높은 소형 오피스텔로, 투자 및 실거주 목적 모두에 적합합니다.

9.3. 교통 및 입지

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 독산동 일대의 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,000,000원입니다.

제공된 정보상, 임차인 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

주변 오피스텔 시세 및 본건의 면적, 연식, 입지, 권리관계, 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시장 상황 및 경매 특성상 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 134,400,000원 ~ 151,200,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 주변 유사 물건의 실제 낙찰가율, 현장 조사 등을 통한 추가적인 시세 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.