나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11614 [1] 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 ""오류초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 수도권 지하철 1호선 ""오류역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2018.12.31.)
외벽 : 외장 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 방3, 욕실2, 발코니 등)임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 ""도시형생활주택(단지형다세대)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 동측으로 노폭 약 5m, 4m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :　도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 건축허가·착공제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11614 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제4층 제402호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 332,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2018년 12월 31일

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.17평) - 전용면적 기준

1.3. 권리 분석 요약

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

말소기준권리: 광주지방법원 2023카단2186 (가압류, 2023-12-04 접수)

매각으로 인한 소멸: 위 말소기준권리보다 후순위 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

인수 보증금: 0원 (매수인이 인수하는 임차보증금 없음)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, 오류초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 수도권 지하철 1호선 오류역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측, 서측, 동측으로 각각 노폭 약 5m, 4m, 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채무자 겸 소유자

등기부등본 상 소유권 변동 이력이 확인되며, 현재 소유자는 경매 신청 이전의 소유자일 가능성이 높습니다. (상세 내용은 등기부 등본 참조 필요)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 이정상: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-04. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (허택무): 보증금 311,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-21, 확정일자 2021-06-01. 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 대상입니다.

- HUG 관련 특수 매각 조건에 따라, 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서, 매수인에게 해당 임차보증금(311,000,000원)에 대한 인수 부담은 없습니다.

- 다만, '이정상' 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자가 미래 시점인 점은 특이사항으로, 실제 점유 여부 및 관련 법적 관계를 추가 확인해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리

2023년 12월 4일 접수된 광주지방법원 2023카단2186 (광주은행 가압류)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래 금액(2100만원~3500만원)은 해당 지역의 현재 실거래 시세를 반영한다고 보기 어려운, 매우 낮은 수준입니다. 이는 건물 연식, 거래 유형, 또는 기타 요인에 따른 것으로 판단되며, 본건(2018년 준공, 감정가 3억 3200만원)의 가치를 평가하는 데 직접적인 참고 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다.

따라서, 오류동 지역의 최신 실거래가, 유사 신축급 도시형생활주택 또는 빌라의 전용면적당 가격 정보를 추가적으로 파악하여 시세 분석을 진행해야 합니다.

4.2. 지역적 특성

본건이 위치한 오류동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 공존하며 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 오류초등학교와 인접하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 오류초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 오류역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 도심 및 타 지역으로의 접근성이 편리합니다.

5.2. 건물 상태

2018년 준공된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 건물 내부에는 거실, 방 3개, 욕실 2개, 발코니 등이 포함되어 있어 실거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다. 승강기 시설도 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건의 법적 검토

HUG가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되지만, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다. HUG가 지급한 보증금 외에 추가적인 채무 발생 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 '이정상' 관련 특이사항

보증금 0원, 차임 0원, 그리고 전입일자가 미래 시점(2025-08-04)인 점은 법적으로 명확한 점유 및 대항력이 없을 가능성이 높으나, 혹시 모를 법적 분쟁을 대비하여 현장 방문 시 해당 임차인의 실제 거주 여부 및 관련 사실관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 지역적 규제

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로, 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 현장 조사 정보의 한계

감정평가서 상 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 상세 파악이 어려웠다는 점을 감안하여, 실제 입찰 전 현장 조사를 통해 건물 상태, 점유 현황, 하자 여부 등을 직접 확인해야 합니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무

본건 소재지인 서울특별시 구로구 오류동 27-35번지 주변을 통상적인 지도 검색 및 지역 정보 조사를 통해 확인한 결과, 인근에 대규모 유해 시설이나 혐오 시설(예: 대형 폐기물 처리장, 산업 폐수 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보에 기반한 것이므로, 최종적인 판단은 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 방 3개, 욕실 2개의 구조는 실거주 목적에 부합할 가능성이 높습니다.

핵심적인 권리 분석 포인트는 HUG 관련 특수 매각 조건으로, 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 상당한 부담을 덜어주는 요소가 될 수 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 데이터의 신뢰도가 낮고, HUG 인수 조건과 관련된 세부 법적 해석 및 '이정상' 임차인의 상태에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 면밀한 현장 조사를 거친 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮고 내부 시설이 현대적입니다.

* 실거주 용이성: 방 3개, 욕실 2개의 내부 구조는 신혼부부나 소규모 가구의 실거주에 적합합니다.

* HUG 관련 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험을 줄일 수 있습니다.

* 오류동 지역의 주거 수요: 구로구 오류동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

제공된 주변 시세 정보의 신뢰도가 매우 낮아 정확한 시세 산출에 한계가 있습니다. 따라서, 본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시세 재확인 및 현장 조사를 통한 물건 상태 파악을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 265,600,000원 ~ 298,800,000원)

* 투자 가치 분석: 본건의 정확한 적정 시세는 오류동 지역의 최신 실거래가, 유사 신축급 다세대/도시형생활주택의 전용면적당 가격 추이 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. HUG 관련 특수 조건의 법적 효력 및 잔여 채무 발생 가능성에 대한 최종 확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.