나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11585 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제3층 제305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 본건 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은
양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제305호 건으로서,
(사용승인일:2022.07.29.)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11585 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제3층 제305호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 379,000,000원

* 토지면적: 18.52㎡ (약 5.6평)

* 토지지분: 18.52㎡ (약 5.6평)

* 건물면적: 26.54㎡ (약 8.0평)

* 건물지분: 26.54㎡ (약 8.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2022년 (사용승인일: 2022.07.29.)

* 건물명: 케이씨타운

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(원추표면)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (강서구), 2024-11-01

* 주요 권리 내역:

* 을3 주택임차권: 오 (주택도시보증공사), 379,000,000원, 2023-01-29 확정, 2023-02-22 전입. 본 건 매각으로 말소될 예정이며, 대항력 없음.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(오 )

* 보증금: 379,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-22

* 확정일자: 2023-01-29

* 배당신고일자: 2024-05-14

* 대항력: 없음

* 주의사항:

* 본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항이 있음.

* 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

* 물건명세서상 특별매각조건으로 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함.

* 인수되는 권리: 없음 (지상권 포함)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리함.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" (2019년 건축, 다세대, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래됨. (평당가 약 10,810,810원/㎡)

* 2026년 7월 2일, 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, 다세대, 37.44㎡)가 150,000,000원에 거래됨. (평당가 약 4,006,410원/㎡)

* 2026년 7월 1일, 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" (2002년 건축, 다세대, 37.56㎡)가 160,000,000원에 거래됨. (평당가 약 4,259,850원/㎡)

* 종합 의견: 본건(2022년 건축, 전용 26.54㎡)은 건축 연도가 가장 최신이며, 면적상으로는 "더원"과 유사함. "더원"의 거래가격을 기준으로 시세를 평가할 때, 본건의 시장 가치는 약 287,000,000원 수준으로 추정됨. 감정가(379,000,000원) 대비 시세가 낮으므로 입찰 시 시세 기준으로 접근하는 것이 합리적임.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: "서울신정초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없고, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건으로 매각되므로 인수되는 임차 보증금은 없으나, HUG 관련 절차 및 조건 이행 여부를 최종 확인해야 함.

* 토지이용계획상 제약:

* "중요시설물보호지구(공항)" 및 "대공방어협조구역(원추표면)"에 포함되어 있어 항공기 소음이나 고도 제한 등과 관련된 제약이 있을 수 있음.

* "상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육환경에 영향을 미치는 시설의 신축 또는 용도 변경에 제한이 있을 수 있음.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액이 최근 거래된 유사 물건의 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성 또는 입찰 경쟁률이 낮을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 2022년에 사용승인된 신축 다세대주택으로 전용면적 26.54㎡(약 8.0평)의 소형 주거 공간임.

* 주변에 생활 편의시설 및 초등학교가 있어 주거 환경은 양호한 편이나, 공항 관련 지구 및 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 일부 개발 및 이용 제한 가능성이 있음.

* 권리관계상 매수인이 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 가장 중요한 점은 감정가(379,000,000원)가 주변 실거래가 시세(약 216,000,000원 ~ 287,000,000원 추정) 대비 현저히 높아, 시세 차익을 노리고 접근하기에는 신중한 판단이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2022년)의 소형 다세대주택으로, 1~2인 가구의 실수요자 또는 임대 수익을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 주변 근린생활시설 및 초등학교 인접으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(19.98㎡) 및 건축 연도(2019년)의 인근 물건(화곡동 366-36번지 "더원")이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래됨.

* 이 거래 사례를 기준으로 평당가/제곱미터당 가격을 산출하면 약 10,810,810원/㎡임.

* 본건의 전용면적 26.54㎡에 이 가격을 적용하면 예상 시세는 26.54㎡ * 10,810,810원/㎡ = 약 286,918,447원임.

* 이 시세와 감정가(379,000,000원) 간의 괴리가 크므로, 시세 수준에서 입찰가를 고려해야 함.

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석상 특이사항: HUG 관련 조건 및 대항력 없는 임차인 존재 등을 감안하여, 시세 하한선 또는 그 이하에서의 입찰을 고려할 수 있음.

* 권장 입찰가 범위: 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.