나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11629 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울시흥초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재
한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건 내 제2층 제202호로서
(사용승인일: 2014.10.29),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방2, 주방, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장
애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주
요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024
.9.10.~2029.9.9.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호 가 집합건축물대장(전유부, 갑) 상 2018년 11월 19일자로 부동산정
보과-16605(2018.11.19.)호에 의거 위반건축물표기 및 위반사항 정정[주차관
리과-25193(2015.10.16.)호에 의거 위반건축물표기통보(지상1층 옥내1면 타용
도사용)]로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11629 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.00㎡ (약 7.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영등포농업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 4층 건물 내 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2014년 10월 29일입니다. 외벽은 인조석 마감 등이며, 창호는 하이샤시 창호 등입니다.

* 이용상태: 현재 방 2개, 주방, 화장실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 도시가스 개별난방 설비, 위생 설비 및 급배수 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 완만한 경사지대 내 자체지반이 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05. 지정, 2024.9.10.~2029.9.9.)에 해당됩니다.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 임양근 (2014-11-06)

* 근저당권: 영등포농업협동조합 (60,000,000원, 2015-02-27) - 말소기준권리

* 압류: 서울특별시금천구 (2020-05-13) - 말소

* 압류: 금천세무서장 (2022-04-06) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (85,000,000원, 2023-04-17) - 말소

* 압류: 금천구 (2025-01-16) - 말소

* 임의경매: 영등포농업협동조합 (50,000,000원, 2025-08-19) - 말소

* 등기부채권 총액: 145,000,000원

* 말소기준권리: 영등포농업협동조합의 근저당권(2015-02-27)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 상기 등기사항에 기재된 모든 을구 및 갑구의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-15

* 확정일자: 2017-09-28

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자(2017-09-15)가 말소기준권리인 근저당권 설정일(2015-02-27)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 80,000,000원에 대해 배당받을 수 있으나, 선순위 근저당권자가 존재하므로 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 주변 시세는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 금천구 시흥동 798-27 (2008년식 다세대, 55.02㎡, 2026년 5월 7일 거래)

* 거래 금액: 330,000,000원

* 평당가 (추정): 약 19,830,000원/평

* 서울특별시 금천구 시흥동 982 (1989년식 연립, 39.48㎡, 2026년 5월 6일 거래)

* 거래 금액: 440,000,000원

* 평당가 (추정): 약 36,850,000원/평 (연립주택 특성상 비교 시 유의 필요)

* 서울특별시 금천구 시흥동 838-14 (2002년식 연립, 55.19㎡, 2026년 5월 1일 거래)

* 거래 금액: 280,000,000원

* 평당가 (추정): 약 16,770,000원/평 (연립주택 특성상 비교 시 유의 필요)

본건(2014년식 다세대, 26.00㎡)의 감정가는 162,000,000원으로, 면적당 평당가는 약 20,610,000원/평입니다.

가장 유사한 물건 유형인 시흥동 798-27 (2008년식 다세대)의 평당가(약 19,830,000원/평)와 유사한 수준으로, 본건이 신축 연도(2014년 vs 2008년)를 감안할 때 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 다른 연립주택 거래 사례에 비해 낮은 평당가로 거래된 점은 해당 물건의 개별 특성 또는 연식 차이로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울시흥초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (지상 1층 옥내 1면 타용도사용). 2018년 11월 19일자로 표기되었으며, 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 건물 사용에 제약 등 재산권 행사에 불이익을 초래할 수 있습니다. 위반사항 해소 또는 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 임차인 보증금 미회수 가능성: 임차인 김 씨(보증금 80,000,000원)는 대항력이 없어 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 이 경우 임차인이 채권자에게 추가적인 보증금 반환을 청구할 수 있으나, 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2014년식) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어 이에 대한 명확한 해결 방안 모색 및 예상 비용을 고려해야 합니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 거주 중이나 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 연도: 2014년 준공으로 비교적 최근 건물에 속하여 노후도가 낮습니다.

* 적정 감정가: 유사한 조건의 다세대주택 시세 대비 감정가가 과도하게 높지 않은 수준입니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 위반건축물 해소 및 건물 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원입니다.

주변의 유사 다세대주택(2008년식, 55.02㎡)의 최근 매매가가 330,000,000원(평당 약 19,830,000원)임을 감안할 때, 본건의 평당 감정가(약 20,610,000원)는 합리적인 수준으로 보입니다.

신축 연도가 더 최근인 점을 감안하면, 시장가는 감정가보다 소폭 높게 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 건축물 위반 사항 존재 및 임차인 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상향 조정하여 165,000,000원에서 175,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 최적의 입찰가로 170,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.