나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103601 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 신설동 소재 지하철 1·2·우이신설선 환승역인 ""신설동역"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 1·2·우이신설선 환승역인 ‘신설동역’ 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 17층건 내 제7층 제704호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 및 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103601 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 7층704호

건물명: 숭인한양LEEPS

건물용도: 도시형생활주택

사용승인일: 2014년 03월 25일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.9536㎡ (약 0.89평)

건물면적: 12.78㎡ (약 3.87평)

건물지분: 12.78㎡ (약 3.87평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 109,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 동대문구 신설동 소재 지하철 1·2·우이신설선 환승역인 "신설동역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1·2·우이신설선 환승역인 '신설동역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기 후, 주택임차권(을3) 및 압류(갑4), 강제경매(갑5) 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023년 02월 17일

확정일자: 2023년 01월 17일

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 등기 (접수일자: 2024년 09월 20일)가 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(장예나, 120,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부등본상 말소: 인수)

제공된 정보에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 임차권이 인수되는 것으로 명확히 표시되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 도시지역 내 일반상업지역에 해당하며, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 포함됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 제공된 정보 및 일반적인 환경 분석 결과, 특별히 문제시되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가적인 주변 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권의 인수 부담입니다. 임차인의 보증금(120,000,000원)이 감정가(109,000,000원)보다 높으므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 인수 비용이 발생함을 의미합니다.

6.2. 기타 리스크

건물 전용면적이 12.78㎡(약 3.87평)으로 매우 작아, 향후 매각 또는 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 7월에 거래된 "아폴리움"의 17.27㎡(약 5.22평) 물건이 115,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 6,659,000원/㎡ (약 22,030,000원/평) 수준입니다. 본 건의 전용면적 12.78㎡(약 3.87평)에 이를 적용하면, 시장 가치는 약 85,100,000원 내외로 추정됩니다.

7.2. 시세 반영 및 가치 평가

본 건의 감정가는 109,000,000원으로, 최근 실거래가 분석을 통한 추정 시세(약 85,100,000원)보다 높게 책정되었습니다. 특히, 12.78㎡라는 작은 면적임을 고려할 때, 감정가가 시장 가치 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

7.3. 예상 입찰가

위험 부담(인수되는 임차권)과 시장 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 실거래가 수준과 감정가를 고려하여, 예상 입찰가를 100,000,000원으로 제안합니다. (이는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 입찰가 산정입니다.)

7.4. 총 지출 예상 금액 (주의사항 포함)

낙찰 시, 본 건은 120,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 권리를 인수해야 합니다. 따라서 총 지출 예상 금액은 낙찰가(예상 입찰가 100,000,000원)에 더하여, 배당에서 임차인에게 변제되지 않는 보증금 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

만약 경매 배당 과정에서 임차인에게 변제되는 금액이 없다면, 총 지출은 약 220,000,000원(100,000,000원 + 120,000,000원)이 될 수 있습니다. 이는 낙찰가와 인수되는 보증금을 합산한 금액이므로, 입찰 전 총 예상 지출 금액을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

작은 면적 대비 양호한 입지 조건(신설동역 인근)과 잠재적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다. 하지만, 인수되는 높은 보증금으로 인한 총 지출 비용 증가 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 선순위 임차인의 권리를 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금이 감정가보다 높으므로, 매수인은 낙찰가와 별도로 추가적인 자금 투입이 필요할 수 있습니다. 따라서, 예상되는 총 지출 비용과 물건의 실제 가치를 면밀히 비교 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 분석 및 인수되는 임차권에 대한 철저한 이해가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.