나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2713 [1] 서울특별시 관악구 신림동 607-37 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난우초등학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2004.02.28)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 매각지분갑구 박택근 지분 2분의 1 전부에 대한 서울중앙지방법원의 경매 목적의 감정평가입니다.

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2713 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 607-37 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 442,000,000원

* 토지면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

* 건물면적: 80.05㎡ (약 24.21평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호

* 사용승인일: 2004년 2월 28일

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 6월 28일 접수된 우리은행 근저당권 (을9, 162,800,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 362,742,870원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 등기 다수 확인 (갑2, 갑16, 갑20)

* 근저당권 (을9, 을10, 을11)은 말소 예정입니다.

* 다수의 압류 및 가압류 (갑25~갑29, 갑33~갑35, 갑39, 갑40)는 말소 예정입니다.

* 본건 강제경매 (갑41) 및 타 경매 (갑42) 개시 결정되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 명시된 바 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지 상권의 특성을 보입니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 인근 상업 시설 및 유동 인구 데이터를 추가로 확인해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 "서울난우초등학교"가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 외 서울중앙지방법원 2025타경2607호 임의경매가 별도로 진행 중이므로, 입찰 경쟁 및 사건 처리 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (정확한 범위는 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도 194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 외국인 또는 지정된 대상의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복 사건의 존재와 토지 이용 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 감정가는 442,000,000원이며, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 주거 환경: 서울난우초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 가치: 신림동 지역의 개발 가능성과 더불어, 적정 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 물건들의 거래 금액이 다양한 분포를 보이고 있으며, 본건의 감정가(442,000,000원)는 이러한 시세 범위 내 또는 일부 상회하는 수준으로 판단됩니다. 특히, 최근 거래된 45.37㎡ 물건이 390,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 넓은 면적(80.05㎡)을 고려한 감정가는 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다. 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 110% 수준의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 486,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.