나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103591 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 793-30 보람아트빌 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강남구 역삼동 소재 ""역삼초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
연립주택 및 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로
환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평사라브 일부 경사스라브 4층 건물내 구분 소유된 1층 102호로서,
(사용승인일 : 1998.2.21)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

연립주택(거실1, 주방및식당1, 방5, 욕실겸화장실2 등)으로 이용중임

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지인 세장형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 약 6미터 및 4미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역,
토지거래계약에 관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),
토지거래계약에 관한허가구역(외국인등(부동산거래신고법제2조제4호)용도:단독다가구
연립다세대주택아파트.지정기간:2026년.8.25까지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 내부구조도는 집합건축물대장 상
건축물현황도를 기준으로 도시하였으므로 실제 내부 구조와 다소 상이할 수 있으며
가격은 동 연립주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103591 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 793-30 보람아트빌 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 1,890,000,000원

토지면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

건물면적: 178.71㎡ (약 54.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조O

건물 구조: 철근콘크리트조

사용승인일: 1998년 2월 21일

건축물 세부 정보:

- 토지 전체 면적 (대지권): 770.1㎡

- 건물 연면적: 2050.83㎡

- 층수: 지상 4층, 지하 1층

- 주용도: 공동주택 (연립주택)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울시 강남구 역삼동 소재 '역삼초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 건물의 동측 및 북측으로는 노폭 약 6미터 및 4미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24) 및 (외국인 등 토지거래 허가구역, 2026년 8월 25일까지)에 해당하여 향후 건축물 용도 변경 등 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

주요 권리사항: 본 건에는 선순위 임차권 및 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 이와 관련된 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 분석:

* 임차인: 조

* 보증금: 1,050,000,000원 (1차 보증금 증액분 50,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-18

* 확정일자: 2020-11-18

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 18번 순위의 주택임차권 등기가 되어 있으며, 접수일자는 2024년 12월 12일, 권리금액은 1,050,000,000원입니다. 이 권리는 '인수'로 표기되어 있으며, 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중요한 사항입니다.

*

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-18

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 액수가 명확하게 기재되어 있지 않으나 대항력을 갖춘 임차인이므로, 추후 인수 부담이 발생할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

권리분석 요약: 말소기준권리인 강제경매(갑36, 2025-08-14 접수)보다 선순위인 을구 18번 주택임차권(조 )은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 10억 5천만원의 임차보증금 중 미회수액이 발생할 경우, 이는 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 됩니다. 주 임차인의 경우에도 금액 미상으로 대항력이 있어 잠재적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 서울 강남구 역삼동은 전통적으로 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역으로, 우수한 생활 인프라와 교통망을 갖추고 있습니다.

시장 동향: 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대주택(27~43㎡)의 최근 거래 사례로, 본 건(연립주택, 178.71㎡)과는 면적 및 종류가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 강남구 역삼동의 부동산 시장은 일반적으로 꾸준한 수요와 가치를 유지하는 경향이 있습니다.

본 건의 경쟁력: 178.71㎡의 넓은 면적은 대형 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있으나, 시장에서 대형 평형에 대한 수요는 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 본 건 인근에 역삼초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 근접해 있어 생활이 편리합니다.

건물 설비: 본 건물은 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

내부 구성: 연립주택 내부 구조는 거실 1개, 주방 겸 식당 1개, 방 5개, 욕실 겸 화장실 2개로 구성되어 있어, 많은 방이 필요한 가구에 적합한 공간입니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 조 에게 지급되어야 할 보증금 1,050,000,000원 중, 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 재정 부담으로 이어질 수 있습니다.

미상 보증금의 임차인: 주 임차인의 경우 보증금액이 확인되지 않아, 향후 발생할 수 있는 인수 부담에 대한 불확실성이 존재합니다.

토지거래허가구역 지정: 2025년 3월 24일부터 적용되는 토지거래허가구역 지정은 향후 건축물 용도(아파트, 단독/다가구/연립/다세대 등)로 건축하거나 토지를 거래할 때 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다. (2026년 8월 25일까지)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동이라는 탁월한 입지에 위치하며 178.71㎡의 넓은 면적을 갖춘 연립주택으로, 잠재적인 가치가 높습니다. 그러나 10억 5천만원에 달하는 선순위 임차보증금 인수 가능성은 본 물건의 투자 매력도를 결정하는 가장 큰 요인이며, 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석하고, 인수 시 추가 자금 조달 능력 및 위험 감수 수준을 신중하게 평가하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 명실상부한 대한민국 최고 부촌 중 하나인 서울 강남구 역삼동에 위치합니다.

대형 면적: 178.71㎡의 넓은 실사용 면적으로 쾌적하고 여유로운 주거 생활이 가능합니다.

시세차익 기대: 강남권의 꾸준한 부동산 가치 상승 추세에 따라 장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,890,000,000원

인수 가능한 임차보증금(추정): 1,050,000,000원

주요 고려사항: 본 물건은 10억 5천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 따라서 감정가가 부동산 자체의 가치를 나타낸다고 하더라도, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 이를 초과할 수 있습니다.

시장 분석: 제공된 주변 시세는 본 건과 특성이 달라 직접적인 시세 산출에는 한계가 있습니다. 그러나 강남구 역삼동의 대형 연립주택으로서 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

입찰 전략: 높은 인수 위험을 감안하여, 감정가(18억 9천만원)보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차보증금 인수 위험을 상당 부분 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 15억 5천만원 ~ 17억 5천만원. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 임차 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시설 분석: 서울 강남구 역삼동 793-30번지 일대는 주로 주거용 건물, 상업 시설, 학교 등이 밀집된 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 물건으로부터 인접한 거리에 위치하지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.