나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103571 [1] 서울특별시 동작구 사당동 278-59 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 지하철7호선 남성역 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다중주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 남성역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로 다중주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 6미터 내외, 북동측으로 로폭6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건으로
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시칭호.

이용상태

지1층: 다중주택 3개호, 공동취사장
1층: 다중주택 4개호
2층: 다중주택 4개호
3층: 다중주택 4개호
옥탑: 계단실

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

지1층 내 건축물현황도 상 공용취사장의 경우 별도의 1개호(통칭 104호)로 배타적으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 278-59번지에 위치한 다중주택입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103571(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 최OOOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.2. 면적 및 가치

토지 면적: 146.00㎡ (약 44.17평)

건물 면적: 301.92㎡ (약 91.33평)

감정가: 2,379,973,200원 (23억 7997만 3200원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 지하철 7호선 남성역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 다중주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 남성역이 소재하여 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 인접 도로 상태

동측과 북동측으로 각각 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 건물 등기부상 2015년 07월 15일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(금240,000,000원)입니다. 등기부 요약에 따르면, 을15(토지) 및 을2(건물) 근저당권을 기준으로 이후 접수된 가압류, 강제경매, 근저당권, 주택임차권 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 705,141,266원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,263,141,266원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

조사된 임차인은 총 17명입니다. 모든 임차인(김건표, 김성필, 김예은, 박예빈, 서성호, 심현주, 안선호, 이서옥, 이승훈, 이지아, 임상규, 장원혁, 정문희(2건), 최민재, 최현석, 황인준)은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 건물 등기부상 2015년 07월 15일 접수 근저당권 (관악농업협동조합, 금240,000,000원)

인수 권리: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 동작구 사당동은 소규모 공동주택, 다중주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 지하철 7호선 남성역 역세권에 위치하여 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택(약 49.22㎡ ~ 56.54㎡) 거래 사례는 2026년 7월 기준 2억 8천만원에서 5억 4천 4백만원 수준으로 확인되었습니다. 평당 약 569만원에서 962만원의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건은 다중주택으로 연면적 301.92㎡(약 91.33평) 규모를 가지고 있으며, 이를 인근 시세에서 파악된 평당 평균 단가(약 765만원/㎡)를 적용하여 환산 시, 약 23억 1천만원 수준으로 평가되어 감정가(약 23억 8천만원)와 유사한 수준을 보입니다. 이는 전체 건물의 가치를 개별 호실의 가치로 환산했을 때 시세와 감정가가 일관성을 가짐을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 남성역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

본건(서울특별시 동작구 사당동 278-59) 인근의 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 정확한 학군 및 학교 정보는 별도의 확인이 필요합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.) 등의 규제를 받고 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

모든 임차인의 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원으로, 권리 인수와 관련된 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다. 그러나 '중복사건' 표기는 추가적인 법적 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 필요 사항

건물감정평가요항표에 명시된 제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ)의 현황 및 정확한 면적 확인이 필요합니다. 또한, 지1층 공용취사장의 배타적 사용 여부에 대한 사실관계 확인이 요구됩니다. 임대 내역이 미상이라는 점은 향후 임대 수익률 산정에 있어 고려되어야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 남성역 역세권에 위치한 다중주택으로, 입지 조건 및 교통이 양호한 편입니다. 감정가는 약 23억 8천만원이며, 인근 시세 분석 결과와도 유사한 수준을 보입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인들의 대항력 및 인수 보증금도 없어 권리 관계가 비교적 깨끗한 물건입니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 일부 공간의 배타적 사용 등 현장 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 남성역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 다중주택으로 다수의 임대 수익 창출 가능성.

* 모든 등기부상 권리가 말소되어 깨끗한 권리 인수 가능.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 주거지역으로서 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,379,973,200원

본 물건은 안정적인 입지, 명확한 권리 관계, 그리고 잠재적인 임대 수익 창출 가능성을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 경매 진행 상황에 따라 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 2,141,975,880원 ~ 2,617,970,520원 범위로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 상세한 건물 상태 확인, 주변 임대 시세 재조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.