나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103607 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 연립,다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있고 원거리에 지하철
2호선 ""봉천역""이 있는 바 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 지하 1층, 지상 5층의 철근콘크리트구조, (찰근)콘크리트지붕의 공동주택
(다세대, 도시형생활주택)으로 2015.05.13 사용승인되었음.
외벽 : 석재붙임등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용 공동주택(다세대, 도시형생활주택)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형평지로 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 북측으로 폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)
지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103607 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-3, 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2728㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물지분: 24.49㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 인수되는 임차 보증금 및 토지거래허가 관련 사항 확인 필수.

특수물건정보: 토지거래허가구역, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인.

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관광고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본 건 소재 건물까지 차량 진입은 가능합니다. 인근에 마을버스 정류장이 있으며, 지하철 2호선 봉천역이 원거리에 위치하고 있어 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건은 도시지역, 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역 등의 법률상 제한을 받고 있습니다.

특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약:

본 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 임우찬의 가압류(갑17)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 후순위 권리는 소멸될 예정입니다. 그러나 을구 4번의 주택임차권(양란)은 선순위이며 대항력이 있어, 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2015-05-18)

* 갑2: 소유권이전 (2016-01-20, 매매)

* 을4: 주택임차권 (2025-04-10 접수, 임차인 양란, 보증금 280,000,000원, 말소: 인수) - 본 건의 가장 중요한 인수 대상 권리입니다.

* 갑17: 가압류 (2023-01-03, 임우찬, 110,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑18: 압류 (2023-08-16, 국민건강보험공단, 말소)

* 갑19: 가압류 (2023-09-26, 김재영, 140,000,000원, 말소)

* 갑21: 압류 (2024-01-25, 관악세무서장, 말소)

* 갑23: 압류 (2025-02-21, 서울특별시, 말소)

* 갑24: 강제경매 (2025-08-14, 주택도시보증공사, 284,626,303원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 양란)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-14 (등기부상 기준)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 인수 여부: 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

입력된 주변 시세 정보를 종합해 보면, 최근 실거래가 기준으로 봉천동 일대의 다세대/빌라 시세는 건물 연식 및 상태에 따라 큰 편차를 보입니다.

* 2022년 준공된 "성진리치빌6차"(39.75㎡)는 2026년 7월 54,000만원에 거래되었습니다. (약 1,358만원/㎡)

* 2016년 준공된 "비쥬타운B"(26.98㎡)는 2026년 7월 28,300만원에 거래되었습니다. (약 1,049만원/㎡)

* 1991년 준공된 "훼밀리빌라A"(53.28㎡)는 2026년 7월 19,000만원에 거래되었습니다. (약 357만원/㎡)

본 건(2015년 사용승인, 24.49㎡)은 "비쥬타운B"와 유사한 연식과 면적, 층수를 가지고 있어, 시세는 평당 약 1,000만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다. 이에 따른 자체 시세는 약 257,000,000원 (24.49㎡ * 1,049만원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

건물 연식 및 상태:

본 건물은 2015년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 공동주택(다세대, 도시형생활주택)으로, 지하 1층, 지상 5층 규모입니다. 본 건은 3층에 위치한 24.49㎡ 면적의 도시형생활주택입니다.

인근 부동산 동향:

최근 봉천동 일대 신축급 빌라의 매매가는 3.3㎡당 1,000만원 이상을 호가하는 반면, 노후 빌라의 경우 시세 하락 또는 유지에 그치는 경향을 보이고 있습니다. 본 건과 같이 비교적 신축에 속하는 주택의 경우, 대항력 있는 임차인 및 인수해야 할 보증금 리스크가 없다면 시세 이상의 가치를 인정받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

단독, 연립, 다세대 주택과 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교통:

마을버스 정류장이 인근에 위치하며, 지하철 2호선 봉천역까지는 다소 거리가 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

주변 환경:

서울관광고등학교 북서측에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(양란)이 존재하며, 그 보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(220,000,000원)보다도 높은 금액이므로, 매수인은 최소 280,000,000원 이상의 자금을 추가로 투입해야 할 수 있습니다.

또한, 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 토지거래허가를 취득해야 하는 절차상의 번거로움이 있을 수 있습니다.

교통 접근성이 다소 불편하다는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2015년 준공)이며 도시형생활주택으로서의 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2.8억 원을 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 감정가보다 인수해야 할 보증금이 더 높은 상황이므로, 일반적인 경매 투자 관점에서 접근하기에는 상당한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

매우 높은 위험 부담으로 인해 일반적인 투자 관점에서의 포인트는 제한적입니다.

* 만약 임차인 보증금 2.8억 원이 경매 절차를 통해 전액 변제될 가능성이 극히 낮다고 판단될 경우, 낙찰 시 추가적으로 부담해야 할 금액이 매우 클 수 있습니다.

* 실거주를 목적으로 한다면, 임차인과의 명도 협상 및 인수해야 할 보증금 2.8억 원을 포함한 총 예상 매수 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

* 향후 임차인과의 협상이나 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 본 건의 감정가 220,000,000원 및 주변 시세(약 257,000,000원)를 고려할 때, 낙찰받더라도 인수해야 할 보증금으로 인해 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 투자 목적이라면 매우 신중하게 접근해야 하며, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 본 건 자체의 가치와 위험 프리미엄을 고려하여, 150,000,000원 을 잠재적 입찰가 범위의 하한선으로 제시합니다.

총 예상 매수 비용 : 입찰가 150,000,000원 + 인수 보증금 280,000,000원 = 430,000,000원

이는 본 건의 감정가보다 약 2.1배, 예상 자체 시세보다 약 1.67배 높은 금액이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.