나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103636 [1] 서울특별시 종로구 종로6가 256-4 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 종로구 종로6가 소재 지하철 1,4호선 '동대문역' 서측에 위치하며, 인근은 판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1,4호선 ""동대문역"" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 세멘트부록조 평스라브 내제38호로서,
［사용승인일: 1962.04.10］
외벽: 모르타르 위 페인팅 및 타일 등 마감,
내벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감,
창호: 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형 토지로서 영업용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 및 남측 및 서측으로 노폭 3내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)

공부와의 차이

가.본건 집합건축물대장(전유부),토지대장 상 [변동일:1995.7.27.토지합병되어 지번변경(-내역:253-6, 256-4 번지를 253-6 번지로 합병)]되어 253-6번지를 기준으로 감정평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

나.본건은 평가목록,건물 등기사항전부증명서 상‘내제38호’로 기재되어 있으나, 집합건축물대장(전유부) 및 관리사무소 확인 결과 현황‘비10호’로 관리하고 있는 것으로 조사 되었으니 경매참여자분은 재방문 하시어 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103636 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 종로6가 256-4

* 용도: 판매시설

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 0㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0㎡ (0평)

* 건물면적: 611.24㎡ (약 184.72평)

* 건물지분: 611.24㎡ (약 184.72평)

* 건물 제시외면적: 0㎡ (0평)

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOO (정보 불충분)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 종로6가 소재 지하철 1,4호선 '동대문역' 서측에 위치합니다. 인근 지역은 판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 활발한 상업지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1,4호선 '동대문역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로는 노폭 약 20미터, 남측 및 서측으로는 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 좋습니다.

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 세멘트부록조 평스라브 건물입니다.

* 사용승인일: 1962년 4월 10일

* 이용상태: 현재 창고로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 마감: 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 타일 마감, 내벽은 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 본건이 위치한 토지는 평탄한 부정형 토지로서, 과거 영업용 및 근린생활시설 건부지로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안))이며, 서울도심((4대문안))에 해당하고 건축선(2022-03-18) 규제를 받습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 1998년 7월 24일 접수된 한국출판협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 월드컵상사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 기타 권리사항:

* 총 채권액은 80,000,000원입니다.

* 등기부등본상 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

* 공부와의 차이:

* 토지: 1995년 7월 27일 토지 합병으로 인해 지번이 변경(253-6, 256-4번지 → 253-6번지)되었으며, 감정평가는 합병된 253-6번지를 기준으로 이루어졌습니다.

* 건물: 등기사항전부증명서 상 '내제38호'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 관리사무소 확인 결과 현황 '비10호'로 관리되고 있는 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 반드시 현장을 재방문하여 정확한 호수를 확인하시기 바랍니다.

1.5. 상권분석

* 본건은 서울의 핵심 상업 지구인 종로구 동대문역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 다수의 판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰이 밀집해 있어 집객력이 높으며, 이는 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지하철 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나 다양한 업종의 상가 운영에 유리한 입지입니다.

* 인근 지역에는 다양한 맛집과 쇼핑 시설이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 동대문역 주변으로 다양한 쇼핑몰, 백화점, 시장 등이 밀집해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 매우 편리합니다.

* 의료시설: 인근 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주변 시설: 본건은 동대문환경자원센터와 같이 지하화된 시설이 인근에 위치하여 혐오시설로 분류될 만한 직접적인 부정적 영향을 주는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물만 매각 대상이므로 토지 사용에 대한 권리가 없습니다. 매수인은 건물만 소유하게 되며, 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1962년으로 노후화된 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장과 등기부등본 상 건물 호수 불일치(내제38호 vs 비10호) 문제가 존재하므로, 이에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 도시계획적 규제: 토지이용계획상 방화지구, 지구단위계획구역, 건축선 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있어 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울의 중심 상업 지역인 동대문역 인근에 위치한 판매시설로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다. 그러나 건물만 매각 대상이고, 건물 노후화, 공부와의 차이, 다양한 도시계획적 규제 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 토지 사용권이 없다는 점과 건물 호수 불일치 문제는 매수인이 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 핵심 상권인 동대문역 인근에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 매우 활발합니다.

* 우수한 교통망: 지하철 1,4호선 동대문역 초역세권으로 접근성이 탁월합니다.

* 잠재력: 상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 낮은 감정가: 건물만 매각임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가를 보수적으로 산정합니다.

* 감정가: 64,000,000원

* 채권 총액: 80,000,000원 (말소기준권리 이하 권리 모두 소멸)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물만 매각 (토지 미포함)

* 건물 노후화 및 공부와의 차이 등 리스크 고려

건물만 매각이고 노후화, 공부 불일치 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 면밀한 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.