나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80928 [1] 전라남도 나주시 운곡동 43 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80928 [1] 전라남도 나주시 운곡동 43 전 경매

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광주지방법원 경매2계 2024타경80928 | 소재지: 전라남도 나주시 운곡동 43 | 감정가: 31,717,000원 | 최저가: 14,209,216원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80928 (1)

소재지: 전라남도 나주시 운곡동 43

용도: 전 (현황: 주거용 건부지 및 도로 일부)

감정가: 31,717,000원

토지 총면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

매각 대상 면적 (지분): 197.00㎡ (약 59.60평)

1.2. 개황 요약

본 물건은 전라남도 나주시 운곡동 소재 토지 중 197/436 지분만을 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

가장 핵심적인 사항은 지분 매각 물건인 점, 지상에 타인 소유 건물 및 제시외 건물(약 40.98㎡, 12.40평)이 소재하여 법정지상권 성립 여지가 있다는 점입니다. 매각 대상에서 지상의 건물 일체는 제외되며, 토지만을 대상으로 진행됩니다.

토지의 지목은 '전'이나 현황은 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 일부는 '도로'로 사용되고 있습니다.

공유자우선매수권이 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있습니다. 이는 공유자가 매수 의사를 밝힐 경우 입찰자의 매수 기회가 제한될 수 있음을 의미합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 나주시 운곡동 "불로경로당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택과 농경지, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농촌지대로서, 비교적 조용하고 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 계획

토지는 인접 토지 대비 평탄한 사다리형의 평지이며, 현재는 주거용 건부지(건물이 지어진 땅)로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 개발이 가능한 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 매각대상 및 지분 관계

매각 대상은 전체 토지 중 채무자의 197/436 지분입니다. 지분 매각 특성상, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리(매수, 매도, 분할 청구 등)가 필수적이며, 이에 대한 협상 능력과 시간적, 비용적 리스크가 수반됩니다. 공유자우선매수신고 가능성이 항상 존재합니다.

3.2. 법정지상권 및 건물 관계

본건 지상에는 타인 소유 건물 및 제시외 건물(40.98㎡)이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 감정평가서에 법정지상권 성립 시의 토지 가액이 병기된 점으로 미루어 법정지상권이 성립될 가능성이 높습니다.

만약 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자는 건물의 철거를 요구할 수 없으며, 토지의 이용이 장기간 제한되고 지료(토지 사용료) 청구만 가능하게 되어 수익성이 크게 저하될 수 있습니다.

3.3. 공부와의 차이 및 현황

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '주거용 건부지' 및 일부 '도로'입니다. 주거용 건부지 이용은 긍정적이나, 도로로 사용되는 부분은 배타적 사용수익이 제한될 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 현황 차이가 반영되어 가격이 결정되었습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 근교 농촌지대로서 주변 상권은 매우 제한적입니다. 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설, 경로당 등)은 있으나, 대형 마트나 주요 상업 시설 이용은 인근 시가지로 이동해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 "불로경로당" 등이 소재하며, 주요 버스 정류장이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 해당 주소지 주변에 특별히 검색되는 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 법정지상권 성립 여부와 지분 매각에 따른 공유자 리스크입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 활용에 큰 제약을 받고, 공유자우선매수권 행사 시 매수 기회를 잃을 수 있습니다. 또한, 지분 매각의 경우 대출 가능성이 낮아 투자금 전체를 준비해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 토지 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 공유자우선매수권 등 매우 복잡하고 고난도의 권리관계가 얽혀있는 물건입니다. 따라서 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 법률적 지식과 공유자와의 협상을 성공적으로 이끌 수 있는 능력이 요구됩니다. 감정가 자체는 제1종일반주거지역의 토지로서 메리트가 있으나, 권리상의 하자로 인해 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

5.3. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 높은 위험을 감수하는 대신 낮은 가격으로 제1종일반주거지역 토지 지분을 확보하는 데 있습니다.

첫째, 제1종일반주거지역에 속하며 현황이 주거용 건부지라는 점은 토지의 기본적인 잠재 가치가 높음을 시사합니다.

둘째, 지분 경매 전문가라면, 법정지상권 성립 여부 검토 후 공유자를 상대로 한 지분 매입/매도 협상 또는 공유물 분할 소송을 통해 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

셋째, 지료 청구 소송을 통해 최소한의 수익을 확보하고 장기적으로 공유자와의 관계 정리를 유도할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계