나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [12] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 4층 404호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [12] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 4층 404호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경81082
• 주소: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 4층 404호
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 4층 404호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 95,191,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2024타경81082 (12) 근린생활시설

1.1. 물건 개요 및 현황 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경81082 (12)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

본 물건의 소재지는 광주광역시 남구 행암동 572 1동 4층 404호로, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 332,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 43.28 제곱미터(약 13.09 평)이며, 건물(전유)면적은 114.98 제곱미터(약 34.78 평)입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOO, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항 분석

본 물건은 4층의 구분건물(404호)이지만, 목록 10(402호), 목록 11(403호)와 함께 별도의 벽체 및 경계 구분 없이 **1개의 근린생활시설(탁구교실)로 통합 이용 중**인 상태입니다.

매수 후 본래의 404호 용도로 사용하거나 재매각할 경우, **건축물대장의 현황 도면 및 전유면적에 의해 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정 및 복원하는 절차가 필요**할 것으로 예상됩니다. 이 과정에서 발생하는 비용 및 복원 가능성에 대한 심도 있는 검토가 요구됩니다.

이용상태는 근린생활시설(학원)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역 상권의 성격을 가집니다.

효천지구 내의 근린생활시설로, 아파트 단지를 배후지로 확보하고 있어 기본적인 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

건물이 위치한 4층은 현재 학원 용도(탁구교실)로 이용 중이며, 인근 층에는 소매점(1층), 일반음식점 및 사무실(3층), 학원(4층) 등 다양한 업종이 입점해 있습니다. 이는 전형적인 주거지역 인근 상가의 구성을 보여줍니다.

본 물건이 위치한 건축물은 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 외벽은 돌붙임, 스톤코드 등으로 마감되었으며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(공공1), 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한사항이 있으나, 상업시설의 입지로는 적정합니다.

(혐오시설 검색 결과는 현재 제공된 정보에만 의존하며, 현장 답사를 통한 추가적인 확인이 필요함. 신규 택지개발지구의 특성상 현재까지는 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.)

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOO)입니다. 이는 통상적으로 권리관계가 비교적 단순하고, 매각 후 명도 절차 진행 시 소유자-점유자 간의 관계가 명확하여 신속한 처리가 가능할 수 있습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 법정지상권 문제나 토지와 건물의 소유권 분리에 따른 리스크는 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 예상됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **402호, 403호, 404호가 통합되어 사용 중**인 현황입니다. 낙찰자는 404호만을 낙찰받는 것이므로, 기존 통합된 공간에서 404호의 경계를 복원해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다.

낙찰 후 현 점유자(탁구교실)와의 명도 협상 과정에서 경계 복원 문제와 관련된 마찰이나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있으므로, 명도 계획 수립 시 이 부분을 고려해야 합니다.

**복원 가능 여부 및 복원 비용**에 대한 철저한 현장 조사 및 전문가의 자문이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

**최고의 입지:** 효천지구 아파트단지를 배후지로 둔 항아리 상권 내 4층 코너 상가입니다.

**주요 수요:** 4층의 용도(학원, 사무실)에 부합하는 배후 수요가 풍부하여 학원, 교습소, 사무실 등으로의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

**권리 안전성:** 소유자=채무자이며 토지/건물 일괄매각으로 권리분석상 큰 하자는 없을 것으로 보입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 배후 수요가 탄탄한 신흥 택지개발지구 내의 근린생활시설로, 기본적인 가치와 잠재력은 높다고 판단됩니다.

다만, **3개 호실이 통합 사용 중인 특이사항**으로 인해 개별 투자 시 **경계 복원 및 원상복구에 대한 비용 및 법적 문제를 반드시 사전 검토**해야 합니다. 복원하지 않고 현 상태 그대로 임대를 놓을 경우, 3개 호실 전체를 임대해야 하는 제약이 따를 수 있으며, 이는 투자자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

투자자는 이 점을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정해야 하며, 현장 답사를 통해 복원 용이성 및 통합 사용 중인 402, 403호 소유자의 의향을 간접적으로 파악하는 노력이 필요합니다.

4.3. 생활 정보

본건 주변은 LH천년나무1단지를 비롯한 아파트단지들이 밀집해 있으며, 주거 편의를 위한 각종 근린생활시설(소매점, 음식점 등)이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라는 양호합니다. 주거지역 내 상업시설로서의 역할이 기대됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계