나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [1] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [1] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 1층 101호 | 감정가: 511,000,000원 | 최저가: 228,928,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (광주지방법원 2024타경81082 (1))

1.1. 물건 기본 정보

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 근린생활시설(소매점)로, 신도시급 택지개발지구 내 대단지 아파트 배후 상권에 위치한 구분상가입니다.

사건번호: 광주지방법원 2024타경81082 (1)

소재지: 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 101호

용도: 근린생활시설 (감정평가서상 소매점)

감정가: 511,000,000원

토지면적: 21.67㎡ (약 6.56평)

건물면적: 57.54㎡ (약 17.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 경매 진행 정보 및 권리관계

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 주OOOOOO

채권자: 서OOOOOOO

본건은 소유자가 채무자인 임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리관계보다 채권 회수를 목적으로 진행되는 것으로 판단됩니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본건은 광주광역시 남구 행암동 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 혼재된 신개발 택지 지구 내 상업지역입니다.

도로 상태는 남측, 동측, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(공공1), 택지개발지구에 해당하여 향후 개발 잠재력과 용도 활용 측면에서 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 속한 행암동 일대는 광주 효천1·2지구를 아우르는 신규 택지개발지구 상권의 일부입니다.

효천지구 전체는 총 27,000여 명 규모의 미니신도시급으로 조성되어 두터운 배후수요를 확보하고 있습니다.

본건은 1층 상가(소매점)이며, 주변 상권은 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설(학원, 음식점, 소매점 등)의 입주가 활발히 진행되는 성장 단계 상권으로 분석됩니다.

생활 편의시설로 주변에 대단위 아파트 단지가 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 신규 상권의 특성상 점포 간 경쟁이 치열할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본건은 소유자(주OOOOOO)와 채무자(주OOOOOO)가 동일한 임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 기본적인 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 1층 소매점의 경우 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 수 있으므로, 임차인 현황 및 보증금 액수에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

3.2. 특이사항 및 현황 조사 요약

건물 이용 현황상 특이사항으로, 본건 (1동 1층 101호)을 포함하여 다수의 호실이 현황상 경계 구분 없이 통합하여 이용 중인 것으로 감정평가서에 명시되어 있습니다.

통합 이용 현황: 기호1(다) 103호, 1(라) 104호는 1개의 일반음식점으로 통합 사용 중인 사례가 확인됩니다.

본건(101호)이 현재 통합되어 사용 중인지는 별도 확인이 필요하며, 만약 통합 이용 중이라면 낙찰 후 명도 시 원상복구 또는 사용 범위 조정을 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

현황상 다수 호실이 통합되어 이용 중인 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. (명도 및 임대차 시 원상복구 문제 또는 현 임차인과의 관계)

신규 택지개발지구 상권의 특성상 아직 상권이 완전히 안정화되지 않아 단기적으로 공실 및 임차인 변동 리스크가 존재할 수 있습니다.

경쟁 상가건물의 공급량이 많은지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 1층 근린생활시설로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

개발 호재: 도시지역 내 준주거지역, 택지개발지구에 위치하여 향후 꾸준한 상권 발달이 기대됩니다.

1층 희소성: 가시성과 접근성이 뛰어난 1층 상가로, 소매점, 프랜차이즈, 카페 등 다양한 용도로 활용 가치가 높습니다.

본 물건은 신규 택지 상권에 안정적인 배후 세대를 확보한 1층 상가로서, 적정 수준의 임차 수요를 기대할 수 있는 우량 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 낙찰 전 임차인 현황과 현황 통합 사용 여부를 면밀히 파악하여 명도 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계