나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [4] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [4] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경81082
• 주소: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 1층 104호
• 감정가: 418,000,000원
• 최저가: 187,264,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 1층 104호 | 감정가: 418,000,000원 | 최저가: 187,264,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주지방법원 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 광주지방법원 2024타경81082 (4)

소재지 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 104호

용도 근린생활시설

감정가 418,000,000원

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지/건물일괄매각

토지면적 16.28㎡ (약 4.93평)

건물면적 43.26㎡ (약 13.09평)

1.2. 물건 현황

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치한 6층 근린생활시설 건물 중 1층에 해당합니다. 철근콘크리트구조의 건물로 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재는 근린생활시설로 이용 중입니다.

주의사항 목록 3(103호)와 목록 4(104호)는 현재 별도의 벽체 및 경계 구분 없이 1개의 일반음식점으로 통합하여 이용 중입니다. 추후 건축물대장의 현황 도면 및 전유면적에 의해 각 구분 건물의 위치, 면적 등을 특정 및 복원 가능할 것으로 보이나, 매수 후 원상복구나 재구획에 대한 검토가 필요합니다. 또한 같은 건물 내 3층(303호, 304호)과 4층(402호, 403호, 404호)의 일부 호실도 통합 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 유일의 대규모 신규 개발단지인 효천지구 내에 위치하며, 대단위 아파트 단지인 효천LH천년나무1단지아파트 등 주거 밀집 지역에 인접한 상업용 건물입니다. 주위는 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재하는 신흥 주거 상권의 핵심지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다. 광주와 나주 혁신도시를 잇는 관문 쪽에 있어 광역 교통 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2019-12-27)(공공1), 택지개발지구(택지개발촉진법)에 해당합니다. 이는 상업 시설로서 개발 밀집도와 용도가 높은 지역임을 의미합니다.

3. 상권 분석

본건이 소재한 효천지구는 광주 남구의 새로운 중심상권으로 급부상 중인 신택지지구입니다. 약 4,000여 세대의 대규모 아파트 단지 입주를 배후 수요로 확보하고 있어 탄탄한 기반을 갖추고 있습니다.

상권 특징 효천지구는 인구 1만 명 이상을 수용하는 미니 신도시급 규모로, 특히 상가 밀집 지역은 배후 아파트에서 도보 접근이 가능한 항아리 상권의 특성을 가지고 있습니다.

업종 분석 본건이 위치한 상가 건물에는 4층에 학원 시설이 밀집되어 있는 등, 학생을 대상으로 하는 전문 과목이나 메디컬 관련 업종에도 유리한 입지입니다. 현재는 일반음식점으로 사용 중이므로, 요식업종을 비롯하여 소매점, 서비스업종 등 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 높습니다.

4. 권리 분석

경매구분 부동산임의경매입니다.

소유자/채무자/채권자 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOO)이고, 채권자는 서OOOOOOO입니다. 이는 채권자가 담보권을 실행하는 일반적인 임의경매 사건입니다.

특이사항 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다. 제시외 건물은 없으며, 제시된 토지 및 건물 면적만 매각 대상에 포함됩니다.

임대차 현황 본 보고서에 임차인 정보가 기재되어 있지 않으므로, 정확한 권리 관계 파악을 위해 매각물건명세서 등을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

주변 시설 광주김치타운, 세계김치연구소, 국가철도공단 호남본부, 광주시립수목원 등이 인근에 소재하여 문화 및 연구 시설 접근성이 양호합니다.

혐오 시설 분석 신택지지구의 상가 밀집 지역으로서, 현재까지 검색된 정보에 의하면 주거 환경에 큰 영향을 미치는 대규모의 혐오 시설은 주변에 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 목록 3(103호)와 목록 4(104호)가 현재 경계 구분 없이 1개의 일반음식점으로 통합 이용 중인 점입니다.

매수 후 명도/인수 통합 사용 중인 임차인 또는 점유자가 있다면, 매수 후 104호에 대한 명도를 진행하거나, 통합된 상태 그대로의 임차 여부 및 조건에 대해 협의해야 합니다.

복원 비용 만약 104호만을 단독으로 사용하기 위해 벽체 및 경계를 복원해야 할 경우, 이에 따른 철거 및 인테리어 비용이 추가로 발생하며, 영업 중인 경우 명도 기간이 길어질 수 있습니다.

용도 변경 현황상 일반음식점으로 사용 중이지만, 공부상 용도는 근린생활시설(101호~104호는 소매점)로 기재되어 있어 용도 확인 및 필요 시 용도 변경 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 광주 남구 효천지구 내 주거 배후 수요가 풍부한 신흥 상권의 1층 근린생활시설이라는 점에서 투자 가치가 높습니다. 항아리 상권의 특성상 안정적인 수요 확보가 예상되며, 1층 상가로서 접근성이 우수합니다.

투자 포인트

신흥 택지지구의 초기 상권 선점 효과 및 높은 상업 밀집도.

주거 대단지(4,000여 세대)를 배후로 둔 안정적인 수요층 확보.

현재 통합 사용 중인 리스크는 있으나, 오히려 통합된 대형 상가로 운용하거나 분할 복원을 통해 다양한 업종을 유치할 수 있는 유연성을 제공합니다.

감정가가 시세 대비 저렴하게 형성되었는지 여부를 주변 실거래가와 비교 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계