나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [10] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 4층 402호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [10] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 4층 402호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 4층 402호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 130,368,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경81082 (10)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 남구 행암동 572 1동 4층 402호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 현재는 탁구교실로 이용 중입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOO이며, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

본건의 토지면적은 37.94㎡(약 11.48평)이며, 건물면적은 100.80㎡(약 30.49평)입니다.

토지 및 건물 모두 제시외면적은 0.00㎡입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 402호로, 외벽은 돌붙임, 스톤코드 마감 등이며, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 경매 정보

감정가는 291,000,000원입니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 광주광역시 남구 행암동 소재 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 이를 지원하는 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측, 동측, 북측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(공공1), 택지개발지구에 해당하며, 소로1류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 이는 계획적으로 개발된 상업용지로서 안정적인 입지임을 시사합니다.

2.2. 상권 분석

본 물건이 위치한 상권은 대규모 주거단지인 효천LH천년나무 1단지, 2단지, 7단지 등 LH 주택 단지를 배후에 두고 있는 항아리 상권의 성격을 가집니다.

주요 수요층은 아파트 단지 주민들로, 본건의 용도(근린생활시설, 학원)는 아파트 단지 내 학생들을 대상으로 하는 학원 및 교육 시설, 그리고 주민 생활 편의 시설로의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

현재는 목록 10(402호), 목록 11(403호), 목록12(404호)가 통합되어 탁구교실로 이용 중이며, 이는 4층이 체육/교육 시설로 운영될 수 있는 상권의 특성을 보여줍니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

주변에는 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

감정평가서에 따르면 인근에 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되어 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

경매구분은 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 분석은 불가하나, 경매 컨설팅 진행 시 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등) 및 임차권 관계를 상세히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

최대 잠재적 리스크는 '현황과 공부상의 불일치'입니다.

목록 10(402호)는 목록 11(403호), 목록12(404호)와 합쳐져 경계 벽체 구분 없이 1개의 근린생활시설(탁구교실)로 이용되고 있습니다.

만약 낙찰 후 개별 호실로 사용하고자 할 경우, 건축물대장의 현황 도면 및 전유면적에 의해 각 구분 건물의 위치, 면적을 특정 및 복원(벽체 설치 등)하는 추가 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

또한, 현재 임차인이 전체 통합 호실을 사용하는 임대차 관계일 경우, 개별 호실에 대한 명도 및 임대차 관계 정리 시 복잡성이 증가할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 대단위 아파트 단지를 배후에 둔 준주거지역 내의 근린생활시설로, 기본적인 입지 안정성이 높은 물건입니다.

특히 4층의 용도상 학원, 사무실, 체육 시설 등으로 활용도가 높아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 3개 호실이 통합되어 사용되고 있다는 특이사항 때문에 명도 및 복원 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 주거단지(효천LH천년나무)에 둘러싸여 있어 잠재 수요가 풍부합니다.

용도 활용성: 학원(교육 시설) 밀집 지역에 위치하고 있으며, 현재 통합 사용으로 인해 넓은 공간이 필요한 업종(탁구교실, 대형학원, 사무실 등)에 적합합니다.

계획적 개발지구: 택지개발지구 내 준주거지역에 위치하여 향후 상권 발전 및 유지 가능성이 높습니다.

감정가 대비: 현황 통합 사용에 따른 리스크를 고려하여 적절한 가격에 낙찰받는다면, 향후 복원 또는 통합 임대 유지를 통한 높은 투자수익률을 달성할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계