나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [6] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [6] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 1층 109호 | 감정가: 471,000,000원 | 최저가: 211,008,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2024타경81082 (6)

1.1. 물건 개요

경매 컨설팅 보고서

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사건번호: 광주지방법원 2024타경81082 (6)

소재지: 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 109호 (근린생활시설)

용도: 근린생활시설 (소매점)

감정가: 471,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

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토지 면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물 면적 (전용): 48.83㎡ (약 14.77평)

제시외 면적: 없음

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 서OOOOOOO

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*본 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 면적은 전용면적 기준과 평수 환산치로 표시하였습니다.

1.2. 입지 및 환경 분석

본 물건은 광주광역시 남구 행암동 소재의 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치한 구분 건물입니다. 주위는 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설 지역입니다. 해당 지역은 택지개발지구로 지정된 준주거지역 내 상업용 건부지이며, 남측, 동측, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 시설 분석

본 물건이 소재한 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

외벽은 돌붙임, 스톤코드 마감 등으로 처리되었으며, 내벽은 몰탈위페인트, 타일 마감 등, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 보이며, 현재 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석 및 경매정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOO)이며, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(공공1) 및 택지개발지구에 해당하며, 소로1류, 중로3류와 접하고 있어 토지이용의 제한상태는 양호합니다.

(특이사항: 본 사건번호(2024타경81082)로 진행되는 전체 매각 건 중에는 2개 또는 3개 호실이 별도의 벽체 및 경계 구분 없이 1개 호실로 통합하여 이용 중인 경우가 다수 포함되어 있습니다. 본 물건(109호)은 해당 통합 목록에 포함되어 있지 않으나, 전체 매각 물건의 복잡성을 인지해야 합니다.)

2. 입지조건 및 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지(효천LH천년나무1단지 등)를 직접적인 배후 수요로 두고 있는 주거 밀집 지역의 1층 상가입니다. 주변이 준주거지역으로 지정된 택지개발지구 내에 있어, 계획적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 다수의 LH천년나무 단지가 밀집해 있어 풍부한 고정 소비층을 확보하고 있으며, 이는 전형적인 **항아리 상권**의 특징을 보입니다. 즉, 외부 유입보다는 아파트 단지 주민들의 내부 소비에 크게 의존하는 구조입니다.

1층 소매점으로 이용하기에 적합한 면적과 위치이며, 안정적인 주거 수요를 바탕으로 편의점, 부동산, 소규모 프랜차이즈, 세탁소 등 생활 밀착형 업종에 유리한 입지입니다.

3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 효천초등학교, 효천중학교, 광주인성고등학교 및 광주대학교 등 교육 시설이 가까이에 소재하고 있어, 학생 및 교직원 관련 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

또한, 빛고을전남대학교병원 등 주요 의료시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

**혐오시설 정보:** 검색 결과, 본 물건의 소재지 주변에서 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리장 등)은 발견되지 않았습니다. 이는 택지개발지구의 특성상 쾌적한 주거 환경이 조성되어 있음을 시사합니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

**1. 경매 사건의 복잡성:** 본 물건은 2024타경81082 사건의 일부(6번 물건)이며, 동일 사건 내 다른 호실(103/104호, 303/304호, 402/403/404호)들이 이미 내부 벽체 구분 없이 통합되어 사용 중인 사례가 있습니다. 이는 전체 건물 상가의 운영 방식과 임대차 관계가 일반적인 경우보다 복잡할 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 건물 전체의 임차인 구성 및 관리 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

**2. 용도 제한:** 준주거지역 내 근린생활시설이므로, 해당 용도에 맞는 업종 선택이 중요합니다.

**3. 1층 경쟁:** 1층 상가는 경쟁이 치열할 수 있으므로, 해당 호실의 정확한 위치(단지 주 출입구와의 거리, 가시성 등)를 현장 확인을 통해 파악하는 것이 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

광주 남구 행암동 효천지구는 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 **항아리 상권**에 위치한 1층 근린생활시설입니다. 계획 개발 지구 내의 우수한 도로 접근성과 생활 편의 시설 및 교육 시설의 근접성 덕분에 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

**투자 포인트:**

* **안정적 배후 수요:** 효천LH천년나무1단지를 포함한 다수 아파트 단지(900세대 이상)가 밀집하여 고정 수요층이 확보됩니다.

* **1층 상가 희소성:** 상가 투자에서 가장 선호도가 높은 1층 물건이며, 면적이 약 14.77평으로 활용도가 높습니다.

* **법적 우위:** 토지/건물 일괄 매각 물건으로, 복잡한 법정지상권 문제 등 권리관계 리스크가 낮습니다.

* **개발 호재:** 택지개발지구 내 준주거지역 상가로, 계획적인 도시 개발의 혜택을 지속적으로 누릴 수 있습니다.

**결론:** 실수요를 동반한 임대수익형 투자를 고려하는 투자자에게는 입지적 안정성과 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 경매 물건 구성 및 상가 내 임차 현황에 대한 철저한 현장조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계