나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [3] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [3] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 103호 근린생활시설 경매

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광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 1층 103호 | 감정가: 438,000,000원 | 최저가: 196,224,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81082 (3)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 438,000,000 원

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 세부 정보

소재지: 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 103호

용도: 근린생활시설

토지면적: 16.28$\text{m}^2$ (약 4.93평)

건물면적: 43.26$\text{m}^2$ (약 13.09평)

특이사항: 목록 3(103호)와 목록 4(104호)가 현재 하나의 일반음식점으로 통합하여 이용 중. 추후 건축물대장의 도면 및 전유면적에 의해 위치 및 면적 복원이 가능할 것으로 보이나 현장 확인 및 명도 시 주의 필요.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 효천LH천년나무1단지 아파트 남측 인근에 위치한 상업시설입니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 택지개발지구 내 상권입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 위치한 건물은 남측, 동측, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 소유자가 채무자인 임의경매 사건으로, 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 특별한 권리 상의 하자가 없는 한, 매각으로 인해 소유권 이전과 동시에 등기부상의 모든 채무는 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 정확한 권리 관계 파악을 위해 말소기준권리 이후의 임대차 관계 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 항아리 상권 내 1층 상가입니다. 위치적으로 주거단지 수요를 직접 흡수할 수 있는 근린생활시설 밀집 지역이며, 특히 해당 호실(103호)은 104호와 함께 일반음식점으로 통합 운영 중인 것으로 보아 가시성 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주 용도가 근린생활시설이므로, 배후 수요를 바탕으로 한 소매점, 음식점, 학원 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다. (감정평가서상 주변 건물에 학원 및 일반음식점 등 다양한 업종이 입점해 있음을 확인).

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 1층에 위치하며, 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 기본적인 건물 상태는 양호합니다. 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

법적 제한 사항으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발지구)에 속하여 용도 활용도가 높습니다.

주변은 아파트 단지를 중심으로 형성된 신규 택지개발지구이며, 검색 결과 인근에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 이는 주거 및 상업 환경의 쾌적성을 높이는 요인입니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **물건의 현황과 공부(대장)의 불일치**입니다.

* **통합 이용 문제:** 본건 103호는 104호와 함께 별도의 벽체 구분 없이 1개의 일반음식점으로 이용 중입니다. 낙찰 후 구분된 호실로 복원하여 사용하거나, 104호 소유주와 협의하여 2개 호실을 통합 운영할지에 대한 명확한 계획이 필요합니다.

* **복원 가능성:** 감정평가서상 복원 가능성이 언급되어 있으나, 복원 시 발생하는 비용 및 기간, 행정 절차 등은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크입니다.

* **명도(인도) 문제:** 현 점유자가 두 호실을 통합하여 사용하고 있으므로, 명도 과정에서 104호 측과의 경계 및 사용 범위에 대한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.6. 투자 포인트

최고의 입지: 대단위 LH천년나무 아파트 단지를 배후에 둔 준주거지역 내 핵심 상권 1층입니다.

다양한 활용: 근린생활시설로써 음식점, 소매점, 서비스업 등 배후 수요를 겨냥한 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

신축급 건물: 2016년 이후 준공된 신축급 건물로 관리가 용이하며, 설비 상태가 양호합니다.

3. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 효천지구 내 아파트 단지 배후 상권 1층 근린생활시설로서, 안정적인 임대 수요와 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다. 다만, **103호와 104호의 통합 이용**이라는 명확한 현황상 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 103호 단독 복원 시의 비용 및 시간, 또는 104호 소유주와의 협상 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현황 리스크가 가격에 충분히 반영된다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 통합 운영 현황 및 104호 소유주 정보를 파악하는 것이 중요합니다.

* **추천 업종:** 대단지 아파트 주민을 대상으로 하는 전문 식당, 테이크아웃 전문점, 서비스업종(미용실 등).

법원 정보

광주지방법원 경매2계