나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [2] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [2] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 1층 102호 | 감정가: 533,000,000원 | 최저가: 238,784,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 보고

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81082 (2)

소재지: 광주광역시 남구 행암동 572 1동 1층 102호

용도: 근린생활시설 (소매점)

감정가: 533,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.61㎡ (약 6.84평, 토지 지분율 2261)

건물면적: 60.06㎡ (약 18.17평, 건물 지분율 6006)

제시외면적: 없음 (0.00㎡)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치한 근린생활시설임. 주위는 대규모 아파트 단지(효천지구) 및 이를 배후로 하는 근린생활시설이 혼재하는 안정적인 신규 상권으로 형성되어 있음. 특히, 해당 건물 1동은 1층에 소매점, 3층에 일반음식점/사무실, 4층에 학원 등이 입점해 있어 주거 밀착형 상가의 기능을 수행하고 있음.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨. 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 동측, 북측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 1층 102호에 해당함.

외벽은 돌붙임, 스톤코드 등으로 마감되었고, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있음.

현재 이용 상태는 '근린생활시설(소매점)'로 이용 중임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(공공1)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합하고 있음. 택지개발지구(택지개발촉진법) 내에 위치하여 계획적 개발이 완료된 지역으로, 토지 이용의 제한이나 개발 리스크는 낮음.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특징

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 판단됨. 소유자와 채무자가 동일한 (주OOOOOO) 법인으로 확인되어, 일반적인 강제경매 대비 복잡성이 상대적으로 적을 수 있음.

3.2. 특이사항 및 권리 관계 분석

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계(말소기준권리, 임차인 여부 등)를 판단할 수 없으나, 매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 건물의 구조적 또는 토지 이용상의 법정지상권 등의 권리 리스크는 낮음.

다만, 현황상 임대차 관계는 반드시 현장 조사 및 매각물건명세서를 통해 확인해야 함. 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 배당받는지 여부(대항력 유무)에 따라 명도 리스크가 달라지므로 주의가 필요함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (배후 수요 및 특성)

효천지구 상권은 대규모 주거단지를 배후로 하는 '항아리 상권' 또는 '단지내 상가'의 특성을 가짐. 주로 아파트 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설(소매점, 학원, 음식점, 병원 등)이 주류를 이루며, 상권의 공실률이 낮은 안정적인 형태로 분류됨. 본 건은 1층 소매점 용도로, 주거단지 진출입로 등 접근성이 좋은 위치라면 높은 전용률과 가시성을 확보할 수 있음. 광주 상권 중에서도 효천지구는 개발 초기에 비해 진월동 상권으로의 결집 현상도 일부 있었으나, 기본적인 주거 수요는 탄탄하므로 안정적인 임대수익 창출이 기대됨. 다만, 효천지구 상권은 폐업 사업체 평균 영업기간이 상대적으로 짧은 편이었으므로, 임대인으로서 임차인의 업종 선택에 신중할 필요가 있음.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건은 대규모 아파트단지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 인프라가 잘 갖춰져 있음.

주변 검색 결과, 해당 지역(광주광역시 남구 행암동 효천지구)은 주거지구로서의 성격이 강하며, 보고서 작성 시점 기준으로 직접적인 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 매립장, 하수처리장 등)의 위치는 확인되지 않음. 일반적인 택지개발지구 내의 쾌적한 주거 상권 환경을 형성하고 있음.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 현황과 공부의 차이(용도) 리스크

감정평가서 '기타참고사항'에 따르면, 해당 건물 내 다른 호실들(예: 103호/104호, 303호/304호, 402호/403호/404호)은 현황상 별도의 벽체 및 경계 구분 없이 통합하여 사용되고 있음. 본 건 102호는 목록에 포함되어 있지 않으나, 낙찰 후 명도 과정에서 실제 사용 현황이 '소매점'이 아닌 다른 용도로 통합 사용 중일 가능성을 염두에 두고 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태를 확인해야 함.

5.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

명도 시 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수해야 할 임대 보증금이 발생할 수 있음. 매각물건명세서의 임대차 현황을 최우선으로 확인해야 하며, 현장 방문을 통해 실제 점유자, 업종, 임차인의 대항력 유무를 철저히 점검해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 대규모 아파트 단지인 효천지구를 배후로 하는 준주거지역 내 1층 근린생활시설로서, 상권의 안정성과 접근성이 양호한 물건임. 1층 소매점 용도는 가시성이 뛰어나고 수요가 꾸준하여 장기적인 임대 수익을 창출하기에 적합함. 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하고, 현황상 통합 이용 여부 및 임차인 관계만 명확히 확인된다면 안정적인 수익형 부동산으로 가치가 높음.

투자 포인트:

최고의 입지: 효천LH천년나무1단지 등 대규모 주거단지를 끼고 있는 초입 상가로, 높은 고정 수요를 바탕으로 안정적인 영업 환경 제공.

안정적인 임대 수익: 근린생활시설(소매점) 용도의 1층 상가로, 임차인 모집이 용이하며 장기적으로 안정적인 월세 수익 확보에 유리함.

계획된 상권: 준주거지역 및 택지개발지구 내 위치하여 주변 환경이 쾌적하며, 상권의 급격한 변동 리스크가 낮음.

입찰 전 체크사항:

반드시 현장 방문을 통해 102호가 단독으로 이용 중인지, 다른 호실과 통합되어 사용 중인지를 확인해야 함. 임대차 관계(임차인의 대항력 유무)에 대한 철저한 현황조사 및 권리분석이 필수임.

법원 정보

광주지방법원 경매2계