나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [8] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 3층 304호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81082 [8] 광주광역시 남구 행암동 572 1동 3층 304호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경81082
• 주소: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 3층 304호
• 감정가: 332,000,000원
• 최저가: 148,736,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매2계 2024타경81082 | 소재지: 광주광역시 남구 효우2로26번길 18, 1동 3층 304호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 148,736,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81082 (8)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 광주광역시 남구 행암동 572 1동 3층 304호

용도: 근린생활시설 (현황 일반음식점/사무실)

감정가: 332,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 면적

토지면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

건물면적: 114.98㎡ (약 34.80평)

제시외 면적: 없음 (0.00㎡)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 3층 304호

이용상태: 현황 근린생활시설(사무실)로 이용 중

1.3. 위치 및 주위 환경 (감정평가서 요약)

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 효천LH천년나무1단지아파트 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 택지개발지구 내 상업용 건물임. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시됨. 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측, 동측, 북측으로 포장도로와 접함.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 효천지구 내에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 효천LH천년나무1단지아파트 바로 인근에 소재하여 배후 수요가 풍부한 입지임. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(공공1)으로 지정되어 있어 상업시설로서의 가치가 높고, 중로3류(폭 12m-15m) 및 소로1류(폭 10m-12m)에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 양호함. 또한, 효천지구 자체는 광주 남구 일원에 조성된 미니신도시급 택지지구로 향후 발전 가능성이 있음.

2.2. 상권 분석

본건이 소재한 효천지구는 아파트단지 중심의 주거 밀집지역 상권으로, 안정적인 소비층을 확보하고 있음. 특히, 감정평가서상 주변 호수들(1층 소매점, 3층 일반음식점/사무실, 4층 학원)이 다양한 업종으로 구성되어 있어 복합 상권의 형태를 띠고 있으며, 3층의 일반음식점 용도는 학원 및 사무실 등 주변 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있음. 인근에 효천 복합 커뮤니티센터 내 효천 어울림 도서관이 개관하는 등 문화시설도 확충되고 있어 지역 주민의 유동 인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

3. 생활 정보 및 주변 시설

3.1. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준임. 인접 택지지구인 만큼 경전선 효천역이 지구 정중앙에 위치하고 있어 광역 교통망 접근성도 갖추고 있음.

3.2. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변은 효천LH천년나무1단지 등 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀착형 상권임. 검색 결과, 광주 남구 효천지구 일대는 효천 어울림 도서관 등 생활 편의 시설이 확충되고 있는 지역으로 확인되었으며 , 본건 주변에서 특별히 유의할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았음. (단, 광주 효천지구의 행암교차로 인근 교통 체증 문제는 과거에 있었으나 지하차도 임시 개통 등으로 개선 추세에 있음)

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 감정평가액 3억 3천 2백만원은 토지 및 건물 전체의 가치를 평가한 것임. 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리 분석을 통해 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임. (정확한 권리분석은 매각물건명세서 및 등기부등본 확인 필수)

4.2. 임차인 현황

제공된 정보 내에서는 임차인 정보가 없어 임차인의 존재 여부 및 보증금/월세 내역, 대항력 유무는 확인 불가함. (현장 조사를 통한 임차 관계 확인이 필수적임.)

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 물리적 현황의 불일치 (최대 리스크)

**가장 큰 특이사항이자 리스크:** 본건 (304호)은 목록 7(303호)와 현황 **별도의 벽체 및 경계 구분 없이 1개의 사무실로 이용 중**임. 이는 건축물대장 및 등기부상의 경계와 현황이 불일치함을 의미함.

5.2. 리스크 해소 방안

감정평가서상에는 '추후 건축물대장의 현황 도면 및 전유면적에 의해 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정 및 복원 가능할 것으로 보임'이라고 명시되어 있으나, 낙찰 후에는 다음과 같은 조치가 필요할 수 있음.

* **원상 복구 의무:** 낙찰자가 현황 불일치 해소를 위해 경계 벽체 설치 등 원상 복구 비용을 부담해야 할 가능성이 있음.

* **사용 수익의 제한:** 만약 303호와 304호의 소유자가 다를 경우, 경계 복원 및 임대차 관계 정리 시점까지는 정상적인 사용 수익에 제약이 있을 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 광주 효천지구 내 아파트 배후를 둔 준주거지역 근린생활시설로, 안정적인 입지 여건을 갖추고 있음. 감정가 3억 3천 2백만원은 주변 상권과 면적 대비 적정한 수준으로 판단되나, 현황 경계 불일치라는 **매우 큰 리스크**를 안고 있음. 따라서 경매 참여 시에는 반드시 303호의 소유 관계 및 현황, 303호 소유자와의 협의 가능성, 원상복구 비용 등을 면밀히 검토하고 입찰가에 반영해야 함.

6.2. 투자 포인트

* **안정적인 배후 수요:** 대규모 아파트 단지(효천LH천년나무1단지) 인근에 위치하여 고정적인 주거 수요를 기반으로 함.

* **준주거지역 상업시설:** 용도지역상 상업시설로서의 활용도가 높고, 건물 외벽 마감이나 설비 상태도 양호함.

* **활발한 상권 형성:** 1층 소매점, 3층 일반음식점/사무실, 4층 학원 등으로 이미 다양한 업종이 입점해 있어 상권이 활성화되어 있음.

* **넓은 면적:** 건물면적이 114.98㎡ (약 34.80평)으로 비교적 넓어 학원, 사무실, 대형 식당 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높음.

법원 정보

광주지방법원 경매2계