나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82672 [1] 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 105동 32층3205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동 소재 "조선대학교병원" 남서측 인근에 위치한 무등산아이파크 제105동 제32층 제3205호로서 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층건 중 32층 3205호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측 및 남서측에 차량출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경82672 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 105동 32층 3205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 323,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 레OOOOOOOOOOOO

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경82672 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 105동 32층 3205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 323,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 레OOOOOOOOOOOO

1.2. 주요 면적

* 토지면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

* 건물면적: 39.92㎡ (약 12.08평)

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 재매각

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 광주광역시 동구 학동 소재 "조선대학교병원" 남서측 인근에 위치한 무등산아이파크 제105동 32층 3205호입니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 32층 건물 중 32층 3205호입니다.

* 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

* 창호: 새시 창호.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지 및 도로

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 평지로 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 남동측 및 남서측으로 차량 출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: (정보 없음)

* 공부와의 차이: (정보 없음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권은 주식회사 햇살디앤씨에서 천민국으로 이전되었으며, 레인보우에셋대부의 강제경매개시결정(2024타경82672)이 말소기준권리입니다.

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2017-04-13, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 주식회사 햇살디앤씨

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2022-02-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 천민국 (매매 금270,000,000원)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-10-16, 권리종류: 강제경매, 권리자: 레인보우에셋대부, 권리금액: 52,991,780원, 말소: 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-10

* 확정일자: 2022-01-12

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 비고: (정보 없음)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기(2026.02.12. 접수 제865054호)가 있습니다.

* 임차보증금 230,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (2026. 7. 20.자 명세서 정정작성)

4. 상권 분석

* 본 물건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 속합니다.

* 인근에 "조선대학교병원"이 위치하여 의료 시설 이용이 편리하며, 주거지로서 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 환경이 아파트 단지, 단독 주택 등으로 이루어져 있어 배후 주거 수요는 안정적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 무등산 아이파크

* 주소: 광주광역시 동구 학동 1022

* 사용승인일: 2017년 01월 26일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 1410세대

* 최고층: 35층, 최저층: 2층

* 주차대수: 총 29대 (지상 3대, 지하 50대 - 제공된 정보상 합계와 불일치하나, 제공된 총계 29대 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 교통: 단지 인근 시내버스 정류장 이용 편리

* 의료: 조선대학교병원 인접

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용 가능

* 기타: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 본 건에는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 재매각 물건

* 본 건은 이전에 한 차례 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다.

* 이는 경매 진행 과정에서의 이슈나 권리 관계의 복잡성 등으로 인해 매수 희망자가 나타나지 않았을 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 무등산아이파크 내 아파트로, 입주 7년차의 비교적 신축 아파트입니다. 교통, 편의시설 등 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다. 다만, 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 동구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 입주 7년차의 비교적 현대적인 아파트 시설을 갖추고 있습니다.

* 인근 조선대학교병원은 지역 내 주요 시설로, 병원 종사자나 관련 수요층의 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 323,000,000원입니다.

다만, 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

경매 절차에서 임차인 보증금(230,000,000원)이 전액 변제되기 위해서는 최소한 해당 금액 이상의 입찰이 이루어져야 합니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제시합니다.

이 경우, 입찰자는 240,000,000원을 법원에 납부하고, 임차인의 보증금 230,000,000원이 배당을 통해 우선 변제될 것으로 예상됩니다. (만약 입찰가가 230,000,000원 미만으로 낙찰될 경우, 낙찰금액 외에 230,000,000원과 낙찰금액의 차액만큼을 매수인이 추가로 인수해야 합니다.)

따라서 총 인수 금액은 입찰가 240,000,000원과 임차보증금 230,000,000원 중 배당 후 인수 금액이 될 것이며, 만약 입찰가 240,000,000원이 230,000,000원을 초과하므로 임차보증금은 낙찰대금에서 우선 배당될 가능성이 높습니다. 이 경우 실질적인 총 취득 비용은 입찰가와 유사하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.