나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116142 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 산94 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116142 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 산94 임야 경매

• 사건번호: 2024타경116142
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 산94
• 용도: 임야

울산지방법원 경매8계 2024타경116142 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 산94 | 감정가: 407,276,100원 | 최저가: 199,565,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경116142 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경116142 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 산94

용도: 임야

1.1. 2.감정가 및 면적

감정가: 407,276,100원

토지면적: 50,281.00㎡ (약 15,213.68평)

토지지분: 50,281㎡ (토지면적과 동일)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 4.채권자

채권자: 울OOOOOOOOO

1.1. 5.특이사항 및 주의사항

특이사항: 분묘기지권

주의사항:

1. 공부상 임야이나 현황은 일부 도로이며, 본건 토지 북측 소유자미상의 스레트 및 판넬 가건물 일부(약 12㎡)가 저촉되어 있음.

2. 본건 토지 지상으로 송전선이 통과하는 선하지로 구분지상권이 설정되어 있어 이를 감안한 최저매각가격임.

3. 미확인 분묘 있을 수 있음 (분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리에 소재하며, 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. 인근까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 폭 약 2-3미터의 도로가 접해 있어 도로 접근성은 제한적일 수 있습니다. 범서읍은 울산광역시 울주군 북동부에 위치하며, 비교적 산지가 많은 지역입니다. 인근에 선바위지구 개발이 추진되고 있어 향후 지역 접근성이 개선될 가능성이 있습니다. 또한, 범서IC(현재 척과구룡IC로 변경)가 인근에 위치하여 고속도로 이용이 가능하나, 범서읍 중심지와는 다소 거리가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 매각 대상은 토지이며, 등기부상 권리관계 외에 분묘기지권이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 또한, 본건 토지 지상으로 송전선이 통과하는 선하지로 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있습니다. 이로 인해 최저매각가격 산정에 반영되었으므로, 낙찰자는 이를 감안해야 합니다. 미확인 분묘의 존재 가능성도 있으며, 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

소재지인 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 일대는 전반적으로 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 상업 및 주거 기능보다는 농업 활동이 주를 이루는 곳으로 파악됩니다. 인근 척과로 주변으로 은굴산장, 엉게나무, 숲속의집, 국수봉주막 등 식당들이 일부 분포하고 있으나, 대규모 상업지구로 보기는 어렵습니다. 주로 전원주택이나 주말농장, 텃밭 등이 들어설 수 있는 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 범서읍 척과리 일대는 주로 농경지 및 임야로 둘러싸여 있어 조용한 자연환경을 제공합니다. 다만, 생활 편의 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 가장 가까운 편의 시설이나 상업 시설은 범서읍의 중심 지역인 구영리나 천상리, 굴화리 등에 위치할 것으로 보이며, 해당 지역까지는 차량 이동이 필요합니다. 선바위 도서관 등이 있어 문화 시설 이용은 가능하나, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 척과요양원 등 일부 시설이 인근에 있으나, 주거 생활 편의 측면에서는 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 및 미확인 분묘: 토지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

2. 지상권 설정: 송전선 통과로 인한 구분지상권 설정은 토지 이용에 관한 권리에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 현황 도로 및 가건물 저촉: 공부상 임야이나 일부 현황 도로로 이용되고 있으며, 북측으로 소유자 미상의 가건물 약 12㎡가 저촉되어 있어 경계 확인 및 정리 필요성이 있습니다.

4. 토지 형태 및 용도지역: 급경사를 이루는 부정형의 임야이며, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있습니다. 특히 가축사육 제한 거리가 설정되어 있어 축산업 관련 개발 시 주의가 필요합니다.

5. 교통 접근성: 인접 도로가 폭 약 2-3미터로 협소하며, 대중교통 사정이 보통 수준이므로 차량 접근성 및 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 척과리 또는 그 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 임야 지역의 특성상 산림 관련 시설이나 소규모 농업 시설 등이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 4억 7백만 원대이며, 매각 대상은 토지입니다. 분묘기지권, 송전선으로 인한 구분지상권 설정, 현황 도로 및 가건물 저촉, 산지 관련 용도지역 지정 등 여러 제약 사항과 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 급경사의 부정형 임야라는 점과 개발 제한이 있는 용도지역은 토지 활용도를 낮출 수 있는 요인입니다. 반면, 대규모 토지라는 점과 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 5만㎡가 넘는 넓은 면적은 향후 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

2. 잠재적 개발 가능성: 선바위지구 개발 등 주변 지역의 개발 동향을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 낮은 인근 시세 대비: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 비교가 어렵지만, 주변 개발 및 교통망 확충 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

4. 임야 활용 방안 모색: 현 상태에서의 직접적인 개발보다는, 산지 활용, 임업, 또는 장기적인 가치 상승을 염두에 둔 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계