나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4393 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 324 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4393 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 324 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경4393 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 324 | 감정가: 559,975,000원 | 최저가: 192,072,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4393 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 324 외

용도: 답 (공부상 지목), 전 및 하천 또는 전(휴경지) (현황)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO / 최OO

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 하천구역 저촉, 맹지

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 2940.00㎡ (약 889.35평)

감정가: 559,975,000원

제시외 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 매각 조건 및 현황

본건 토지는 4필지 토지를 일괄 매각하는 건임.

감정평가 시 상천리 324, 328-1의 일부 하천 및 하천구역 저촉, 325-1, 326-1의 일부 하천구역 저촉으로 인한 공법상 제한 정도를 감안하여 가격이 평가되었음.

최저매각가격에는 본건 토지 위의 수목을 포함한 가격임.

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전 및 하천' 또는 '전(휴경지)'로 이용 중임.

인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계 확인을 위해서는 측량이 필요함.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '중남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임. KTX 울산역 일대의 역세권 개발 및 각종 도시/산업단지 개발이 확대되는 지역과 인접해 있음.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건은 차량 출입이 불가능한 지적도상 맹지(易地)임.

시 외곽지역에 위치하나 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호 1, 4: 부정형의 토지로 '전 및 하천'으로 이용 중임.

일련번호 2, 3: 부정형의 토지로 '전(휴경지)'로 이용 중임.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 권리 관계 분석

본건은 '부동산임의경매' 사건으로, 등기부상 채권액을 근거로 진행되는 경매임.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 매각대상 토지가 농지이므로 '농지취득자격증명(농취증)' 발급 여부가 권리 분석의 핵심임.

3.2. 공법상 제한 및 규제

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 여지는 있으나, '가축사육제한구역'에 저촉되며 특히 '하천구역' 저촉 면적이 있어 토지이용에 심각한 제약을 받을 수 있음.

특히 일련번호 1, 4는 현황 '하천'으로 이용되는 부분이 있으므로, 실제 이용 가능한 면적은 공부상 면적보다 줄어들 수 있음.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농경지 및 임야 혼재 지역에 위치하여 일반적인 상권(Retail) 분석은 무의미함.

다만, 울산시와 공동사업시행사가 울주군 삼남읍 상천리 일원에 '울산 상천 물류단지' 조성을 추진 중이며 , 인근 신화리에는 농심 울산삼남물류센터가 착공되는 등 , 서울주 지역이 영남권 물류 거점으로 부상하며 개발 잠재력이 높은 지역임 .

본건 토지는 물류단지 개발 지역과 어느 정도 인접해 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 여지가 있음.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

대상 물건은 중남초등학교 인근에 위치하며, 주변은 농경지 위주의 시 외곽지역임.

*혐오시설 정보: 울주군 삼남읍과 삼동면 경계 지점에 동물 장묘시설 건립이 추진되면서 인근 주민들의 반발이 있었으며, 해당 지역은 악취 시설이 밀집된 곳으로 언급되기도 하였음 . 따라서 매수자는 입찰 전 인근 지역에 악취 유발 시설(가축 시설 또는 기타 환경 시설)의 존재 여부를 반드시 현장 확인해야 함.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 주요 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수신청보증금(입찰보증금)은 몰수됨. 농지법상 요건 충족 및 관할 기관의 승인이 필수적임.

하천구역 저촉 및 현황 하천: 토지의 상당 부분이 하천구역에 저촉되거나 실제 하천으로 이용되고 있어, 해당 면적은 개발이나 농작물 경작에 심각한 제약을 받음.

맹지 위험: 지적도상 맹지(도로와 접하지 않음)이므로, 건축 행위나 농업 활동을 위한 차량 출입에 제약이 있으며, 향후 개발 시 토지 가치를 저해하는 핵심 요소임.

경계 불분명: 인접지와 지적경계가 불분명하여 필지 구분을 위한 측량 비용 및 인접 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있음.

6. 종합 의견 및 투자 전략

6.1. 종합 의견

본건은 울주군 삼남읍 일대의 물류 거점 개발 호재가 있는 자연녹지지역 농지임. 감정가에는 이미 하천구역 저촉 등으로 인한 공법상 제한이 감안되어 평가되었으므로 토지의 원형을 유지하는 투자 목적에 부합함. 다만, 농취증 필수, 맹지, 하천구역 저촉이라는 3대 리스크가 명확하므로 일반 투자자에게는 위험도가 높음. 농지법에 해박하고, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합한 물건임.

6.2. 투자 포인트

개발 잠재력: 울산 서울주 지역의 물류 거점 개발(농심 물류센터, 상천 물류단지 등) 호재가 존재하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있음 .

자연녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 비록 규제는 강하지만 향후 지목 변경이나 용도 변경 시 개발 가치가 높음.

낮은 활용도 감안 가격: 감정가 자체가 공법상 제한(하천구역 저촉)을 이미 반영하여 책정되었으므로, 적정 수준으로 낙찰받는다면 리스크 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음.

법원 정보

울산지방법원 경매8계