나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9169 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-140호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9169 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-140호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경9169
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-140호 (라피에스타양산)
• 감정가: 1,150,000,000원
• 최저가: 394,450,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 판매시설

울산지방법원 경매8계 2024타경9169 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-140호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,150,000,000원 | 최저가: 394,450,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경9169 (1)입니다.

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-140호이며, 용도는 판매시설입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 11억 5천만 원(1,150,000,000원)이며 소유자 및 채무자는 전OO, 채권자는 울OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 28.99㎡ (약 8.77평)이며 토지 지분율은 2899, 제시외면적은 없습니다.

건물면적은 52.20㎡ (약 15.79평)이며 건물 지분율은 5220, 제시외면적은 없습니다.

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층에 위치하며, 현재 판매시설(ANDZ 남성복 판매점)로 이용 중입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 증산역 북서측 인근에 위치한 '라피에스타양산' 건물 1층입니다.

용도지역은 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 상업활동에 유리한 계획된 상권입니다.

4면이 포장도로에 접하고 있으며, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m) 등 주요 도로에 접합하고 있어 차량 및 보행자의 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석

주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 주상복합 상권이며, 아파트 단지의 배후 수요와 증산역의 유동 인구를 동시에 흡수할 수 있는 1층 상가입니다.

주건물 내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기 및 에스컬레이터 시설 등 대형 상업시설의 설비가 완비되어 있어 높은 편의성을 제공합니다.

현재 유명 남성복 판매점(ANDZ)이 입점하여 영업 중인 점을 고려할 때, 상권 활성화 및 집객력은 확보된 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

본건 주건물은 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통수단(증산역)이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있어 주거 환경 저해 요인은 적습니다.

감정평가서상 주위환경은 보통이라고 평가되었으며, 대규모 판매시설이 밀집한 유통상업지역 특성상 일반적인 상업지역의 소음 및 혼잡도는 존재할 수 있으나, 특별히 명시된 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건으로, 매수인이 복잡한 권리 관계 없이 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 명료합니다.

소유자, 채무자가 전OO으로 동일하고 채권자가 울OOOOOOOO인 것으로 보아 일반적인 근저당권에 의한 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

입찰 전 임대차 관계 등 점유 현황에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 '내부 경계벽면이나 바닥면 경계선이 없이 인접 호수(1-141호)와 일체의 판매시설로 이용 중'이라는 점입니다.

다만, 감정평가서상 '건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어, 경계복원이 용이'한 것으로 조사되었으며, '구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것'으로 사료됩니다.

매수인은 낙찰 후 인접 호수와의 경계 복원 및 개별 사용에 대한 명확한 계획 수립이 필요하며, 현 임차인(판매점) 명도 시 인접 호수와의 관계에 대한 협의 또는 법적 대응 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가서에서도 '경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람'을 명시하고 있어, 철저한 임장 및 확인이 요구됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍의 핵심 상권인 증산역 인근 유통상업지역 내 대형 복합상가 1층에 위치한 판매시설입니다.

감정가는 11억 5천만 원으로 주변 상권 가치를 반영하고 있습니다.

최고의 입지 조건과 우수한 접근성을 갖추고 있으나, 인접 호수와의 일체 이용 문제라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 증산역 초역세권 유통상업지역 내 1층 코너급 상가 위치. 높은 유동 인구 및 배후 세대 확보.

우수한 접근성: 대로변 및 주요 도로망에 접하여 노출 효과가 극대화되는 상업시설.

실사용 및 임대 잠재력: 현재 유명 브랜드가 입점하여 운영 중인 점은 상가의 가치를 증명하며, 향후 개별 호수로 독립 운영 시 가치 상승 기대.

경계 복원 용이성: 감정평가 결과상 경계 복원이 용이하여 구분 건물로서의 독립성이 인정될 가능성이 높아 장기적인 권리 확보에 유리. (단, 현장 확인 필수)

4.3. 결론

본 물건은 양산 물금 상권에서 희소성이 높은 1층 역세권 상가로, 투자가치는 매우 높습니다.

다만, 입찰 전 인접 호수와의 일체 이용 문제에 대한 법률적 검토와 명도 시 협의 전략 수립이 필수적입니다.

잠재적 리스크를 명확히 이해하고 현장 조사를 통해 해결 가능성을 확신할 경우, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계