나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9879 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 산49-11 임야 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9879 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 산49-11 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경9879 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 산49-11 | 감정가: 49,590,000원 | 최저가: 8,334,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경9879 임야 매각 물건 분석 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 울산지방법원 2024타경9879 (1)이며, 매각 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 산49-11 소재 임야(토지)입니다.

토지면적은 1653.00㎡ (약 500.00평)이며, 건물은 존재하지 않고 토지만 매각 대상입니다. 본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건이며, 감정가는 49,590,000원입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 "울산역" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. KTX 울산역과의 근접성은 장기적인 개발 잠재력을 시사할 수 있습니다.

주위환경은 임야, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 현황은 자연림 상태로 주위환경은 보통 수준입니다. 본 건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 제반 대중교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지 전부에 대한 지분(165300)입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 구분되어 있으며, 법정지상권의 성립 여지가 있는 건물이나 제시외 물건은 보고되지 않았습니다.

특이사항으로는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필수적입니다. 임대관계는 미상이나, 현황이 자연림 상태의 급경사 맹지임을 고려할 때 실질적인 임차 관계가 존재할 가능성은 낮습니다. 전반적인 권리 관계는 깨끗한 편이나, **물건 자체의 물리적 하자(맹지, 경계 불분명)가 주요 리스크**입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 건은 현재 자연림 상태의 임야로서, 인근이 농경지 및 임야로 형성된 지역적 특성상 일반적인 상업 시설이나 생활 편의 시설이 형성된 상권은 아닙니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 보전산지 및 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다. 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종)으로도 지정되어 있어, 투자 및 활용 목적이 **'개발'보다는 '보전' 또는 '장기 보유'에 적합한 물건**으로 판단됩니다. 감정평가서 요약 내용 중 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* **맹지 리스크:** 지적공부상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위나 차량 진출입에 제약이 매우 큽니다. 향후 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙을 받거나, 사도 개설 또는 인접 토지 매입이 필요합니다.

* **지형적 리스크:** 남서측 하향의 **급경사지** 형태로 이용 및 개발의 난이도가 높습니다.

* **토지이용 제한 리스크:** 보전산지 및 임업용산지로 지정되어 있어, 산지관리법에 따른 개발 행위 허가가 매우 까다롭고, 허용되는 용도가 극히 제한적입니다.

* **경계 불분명 리스크:** 정확한 지적경계 확인을 위한 측량 비용 및 인접 토지와의 분쟁 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 KTX 울산역 남측 근거리에 위치한다는 지리적 장점에도 불구하고, **맹지, 급경사지, 보전산지/임업용산지**라는 삼중의 제약 조건을 가진 임야입니다. 단기적인 개발이나 현황 이용 가치는 매우 낮으며, 토목 공사 및 진입로 확보 비용 등 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점보다는 **장기적인 관점에서 접근해야 하는 고위험/고수익 잠재형 물건**입니다.

투자 포인트

* **울산역 근접성:** 광역 교통망의 중심인 KTX 울산역과의 근거리에 위치하고 있어, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획이 변경되거나 확장될 경우 간접적인 수혜를 볼 수 있습니다.

* **평당 감정가:** 감정가(49,590,000원) 대비 면적(500평)을 고려할 때, 평당 가격이 상대적으로 저렴하게 책정되어 있습니다. (약 평당 99,180원)

* **장기 투자 목적:** 현재 이용 제한이 많으므로, 단기 시세차익보다는 10년 이상의 장기 보유를 통해 용도 변경이나 국토 계획 변경에 따른 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계