나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9558 [1] 울산광역시 울주군 서생면 서생리 74-3 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9558 [1] 울산광역시 울주군 서생면 서생리 74-3 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경9558 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 서생리 74-3 | 감정가: 188,500,000원 | 최저가: 64,656,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

울산지방법원 2024타경9558 (1) 울주군 서생면 답 (농지) 매각

1.1. 물건 개요

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 서생리 74-3 (답)

토지면적: 1450.00㎡ (약 438.63평)

감정가: 188,500,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

소유자/채무자: 윤OO / 윤OO

채권자: 서OOOOOOO

용도지역: 도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 영농여건불리농지

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 서생저수지 남서측 인근 산간 농경지 및 임야 지대에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 비교적 조용하고 한적한 시골 마을 분위기를 형성하고 있으며, 인근에 마근저수지 등 자연 친화적인 시설이 있어 힐링이나 산책 코스로 이용되는 지역의 특성을 가집니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근은 가능하며, 농경지로서 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 북동측으로 폭 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 실제 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 토지는 완경사 지대 내 부정형 토지이며 현재 휴경지 상태입니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 매각을 위한 부동산 임의경매 사건입니다. 권리 관계에서 가장 주목할 부분은 등기부 을구 12번에 설정된 지상권(채권자 겸 지상권자 서생농업협동조합)입니다. 이에 대해 신청 채권자로부터 *말소 동의서가 제출된 상태*이므로, 낙찰 후 지상권 말소에 대한 법적 리스크는 현저히 낮거나 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 지상에 소재하는 제시외 건물인 컨테이너 박스 27㎡는 매각에서 명확히 *제외*되므로, 낙찰 후 건물 소유자와의 처리(철거, 매수 등) 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 별지 사실조회회신서에 기재된 바와 같이 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 점은 주의해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건 토지는 농지(답)이며, 도시지역 중 자연녹지지역에 해당하여 상업적인 용도로의 활용보다는 농업용, 또는 규제를 준수한 전원주택 등의 주거용 부지로의 활용이 더 적합해 보입니다.

서생면 일대는 간절곶, 진하해수욕장 등 해안 관광지와 서생포 왜성 등의 문화유산이 인접해 있어 관광 수요가 있는 지역이며, 서생배 등의 농산물 재배와 함께 최근에는 전원주택 및 펜션 등이 조성되는 추세입니다. 토지 자체의 상권은 형성되어 있지 않으나, 자연환경이 우수하고 조용한 힐링 지역으로 평가받습니다. 주변에는 특별히 알려진 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 소규모 시설 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 필수: 본 토지는 '답'이므로 낙찰 후 법원이 지정한 기한 내에 농지취득자격증명(농취증)을 반드시 제출해야 합니다. *미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.* 영농여건불리농지이지만, 농지 취득 절차는 동일하게 적용됩니다.

원상회복 명령 가능성: 별지 사실조회회신서에 따라 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 기재되어 있습니다. 현재 휴경지 상태인 토지에 대해 원상회복(농지로의 복구) 의무가 부과될 수 있으므로, 관련 비용 및 이행 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

지적 경계 불분명: 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 *측량*이 필수적입니다. 이로 인해 인접 토지와의 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

제시외 물건 처리: 지상 컨테이너 박스(27㎡)는 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 소유자에게 철거를 요청하거나 협의를 통해 처리해야 하는 문제가 잔존합니다.

1.6. 투자 포인트

자연녹지지역 내 비교적 넓은 면적 (1450.00㎡, 약 438.63평)의 토지입니다.

기존에 설정된 지상권에 대해 채권자로부터 말소 동의서가 제출되어 권리 관계의 복잡성이 해소될 가능성이 높습니다.

서생저수지 인근의 우수한 자연 환경을 바탕으로, 추후 규정에 맞는 전원주택 부지나 농원 등의 용도로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 권리분석상 대항력 있는 임차인 등의 하자는 없으나, 농지라는 특성상 농취증 제출 의무와 더불어 원상회복 명령 가능성, 지적 경계 불분명이라는 세 가지 중요한 리스크를 안고 있습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 결과를 초래할 수 있으므로, 입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부와 원상회복 명령의 구체적인 내용을 철저히 확인해야 합니다. 지상권 문제는 해결될 가능성이 높으나, 제시외 건물 처리 및 경계 측량 비용을 염두에 두고 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계