나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114993 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 788-1 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114993 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 788-1 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경114993 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 788-1 | 감정가: 1,383,135,000원 | 최저가: 474,416,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 개요

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재의 '전(田)' 형태의 토지 매각 물건입니다.

사건번호는 울산지방법원 2024타경114993 (1)이며, 용도는 전, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

토지 면적은 2,249.00㎡ (약 680평)로 규모가 상당하며, 감정가는 1,383,135,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 신OO, 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 매각 대상에 토지 전체 면적(2,249.00㎡)이 포함되는 '토지매각' 건입니다.

가장 중요한 특이사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금(입찰금액의 10%)이 몰수되니 철저한 준비가 필요합니다.

또한, '법정지상권 성립 여지'가 있으며, 이는 매수인이 해결해야 할 리스크로 작용할 수 있습니다.

제시외 건물(샌드위치판넬 창고 10㎡)은 매각에서 제외되며, 토지에 식생하고 있는 수목 약 10여 주는 별도 평가 없이 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 "메가마트 언양점" 남서측의 벌장마을 내에 위치합니다.

주위는 기존 단독주택, 교회, 소규모 공장 및 농지 등으로 형성된 지역이며, 차량 진입이 용이하고 서측 인근 반구대로와 근접하여 제반 교통 여건은 비교적 양호합니다.

본건은 부정형의 평탄한 토지로 현재 '전(밭)'으로 이용 중이며, 북측으로 세로(細路)와 접하고 있습니다.

지목은 전이나, '자연녹지지역'이며 현재 '도시관리계획입안중'인 지역으로 향후 개발 방향에 따라 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본 물건은 '메가마트 언양점'과 가까워 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

주변에 작천정달빛야영장, 등억알프스야영장 등 레저 시설이 위치하여 관광 및 레저 수요와도 근접성이 있습니다.

다만, 검색 결과, 삼남읍과 삼동면 경계 지점에서는 동물 장묘시설 건립 추진으로 인해 주민 반발 및 악취시설 밀집에 대한 우려가 제기된 바 있으므로, 정확한 현장 조사를 통해 본건 토지와의 물리적 거리 및 영향도를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 물건은 '부동산임의경매' 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계는 파악할 수 없으나, '법정지상권' 발생 가능성이 특이사항으로 기재되어 있으므로, 반드시 말소기준권리를 확인하고 그 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

매각 대상에서 제외된 제시외 건물(창고 10㎡)이 향후 법정지상권 성립의 근거가 될 수 있으며, 법정지상권이 성립된다면 매수인은 토지의 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출로 인한 매수보증금 몰수 가능성입니다. 입찰 전에 관할 지자체에 문의하여 농취증 발급 가능 여부, 소요 기간, 자격 요건 등을 확인해야 합니다.

둘째, '법정지상권 성립 여지'가 있습니다. 만약 제시외 건물주가 법정지상권을 주장하면 토지 사용에 제약이 생기거나, 지료 청구소송 등 복잡한 법적 분쟁을 감수해야 합니다.

셋째, '자연녹지지역' 및 '전'의 용도 제한과 '도시관리계획입안중'이라는 불확실성은 존재하나, 이는 리스크인 동시에 개발 시점에 따라 큰 호재가 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2,249.00㎡ (약 680평)의 비교적 큰 면적을 가진 자연녹지지역의 '전'으로서, 메가마트 인근에 위치하여 입지적 우위를 갖추고 있습니다.

감정평가서상 '도시관리계획입안중'이라는 점은 향후 용도 변경 또는 개발 계획에 따른 지가 상승 가능성을 내포하고 있어 중장기 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 농지취득자격증명과 법정지상권 문제를 해결해야 하는 까다로운 물건이므로, 이에 대한 전문적인 분석과 명도/권리 리스크 관리 계획이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트: 개발 호재 및 환금성

자연녹지지역이며 '도시관리계획입안중'인 토지는 향후 개발이 확정될 경우, 용도 변경을 통해 가치가 급등할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변에 기존 주택, 상업 시설(메가마트) 및 도로(반구대로) 접근성이 양호하여 개발 시 환금성이 확보될 가능성이 높습니다.

투자 포인트: 낮은 경쟁률 예상

농지취득자격증명과 법정지상권 성립 여지라는 두 가지 큰 리스크 때문에 일반 투자자들의 접근이 어려워 경쟁률이 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 이는 리스크를 관리할 수 있는 전문가에게는 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회로 작용합니다.

투자 포인트: 수목 포함 평가

수목을 포함하여 최저매각가격이 책정되었으므로, 별도의 수목 제거 비용은 고려하지 않아도 됩니다. (단, 경제적 가치가 희소하여 토지에 포함 평가되었으므로 큰 가치 상승 요인은 아님)

법원 정보

울산지방법원 경매8계