나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117695 [1] 울산광역시 동구 화정동 607-4 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117695 [1] 울산광역시 동구 화정동 607-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경117695 | 소재지: 울산광역시 동구 화정동 607-4 | 감정가: 245,186,640원 | 최저가: 84,099,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경117695 (1)이며, 소재지는 울산광역시 동구 화정동 607-4에 위치한 단독주택 물건입니다. 경매구분은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 제OOOOOOOOOOOO, 채권자는 엄OO입니다.

1.2. 면적 및 평가 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 감정가는 총 245,186,640원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 150.60㎡ (약 45.55 평)이며, 건물 면적은 주택 159.06㎡ (약 48.11 평)에 제시외 건물 11.00㎡ (약 3.33 평)이 포함되어 있습니다. 제시외 건물은 본 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 매각에 포함됩니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 화진중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로 사정은 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로를 통해 약 15미터 내외의 중로한면 도로에 연결되는 양호한 접근성을 가지고 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 현재 주거용 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 등 건축규제가 비교적 완화된 주거지역에 해당합니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 특이 사항

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 주의사항으로 제시외 건물이 포함되어 있으나, 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 본 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 매각에 포함되므로, 별도의 철거 및 법적 리스크는 낮은 것으로 보입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자, 채무자, 채권자 정보가 명확히 기재되어 있으며, 권리관계상 임대차 관계는 미상인 상태입니다.

3.2. 건물 현황

건물은 1982년 10월 15일에 사용승인된 조적조 슬라브지붕 2층 단독주택입니다. 연식은 다소 있으나, 구조는 조적조로 건축되었으며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 공동주택, 단독주택과 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 중학교 인근에 위치하여 교육 환경도 어느 정도 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 구조적 리스크

제시외 건물이 포함되어 매각되나, 이는 부합물/종물로 판단되어 법적 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물은 1982년 준공되어 약 40년 이상 경과한 노후 건물로, 향후 대규모 수리 또는 재건축을 고려해야 할 수 있습니다.

5.2. 조사 필요 사항

감정평가서상 임대관계가 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 점유 현황 및 대항력 유무 확인이 필수적입니다. 또한, 본 보고서에는 혐오시설 등에 대한 정보가 포함되어 있지 않으므로, 현장 임장 및 주변 환경 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 울산 동구 화정동 소재의 제2종일반주거지역 내에 위치한 단독주택으로, 주거 환경이 안정적이며 비교적 양호한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 강제경매 물건으로 진행되나, 토지/건물 일괄매각이며 제시외 건물까지 포함되어 있어 매각상 권리관계는 단순한 편입니다. 다만, 오래된 건물 연식과 미상의 임대 관계는 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역에 위치하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

토지 가치: 토지 면적이 150.60㎡ (약 45.55 평)으로 향후 노후화된 건물을 철거하고 신축 또는 대수선(리모델링)을 할 경우 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

명확한 매각 조건: 제시외 건물을 포함하여 토지/건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 소지가 적습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계