나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60451 [1] 부산광역시 동래구 명장동 272-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60451 [1] 부산광역시 동래구 명장동 272-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경60451
• 주소: 부산광역시 동래구 명장동 272-7
• 감정가: 774,554,320원
• 최저가: 543,735,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매4계 2024타경60451 | 소재지: 부산광역시 동래구 명장동 272-7 | 감정가: 774,554,320원 | 최저가: 543,735,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 부산지방법원 2024타경60451 (1)

1.1. 물건 개요

소재지

부산광역시 동래구 명장동 272-7 (단독주택)

용도

단독주택

사건번호

부산지방법원 2024타경60451 (1)

매각대상/경매구분

토지/건물 일괄매각 / 부동산강제경매 (중복병합사건)

감정가

774,554,320원

토지 현황

면적: 616.00㎡ (약 186.38평)

지분율: 61600 (전체)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등

건물 현황

면적(공부상): 1644.16㎡ (약 497.35평)

지분율: 164416 (전체)

제시외면적: 329.52㎡ (약 99.68평)

총 면적(약): 1973.68㎡ (약 597.04평)

구조/이용상태: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 / 주택 (1, 2층)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 환경

본건은 명장동 '명장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 자연림, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 대체로 부정형 완경사 토지이며, 주택으로 이용 중입니다.

교통 상황

인근에 버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 및 도로 상황은 보통입니다. (인근에 부산 지하철 4호선 명장역이 소재하는 것으로 추정되어, 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.)

도로 상황

남측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로가 접하여 차량 진출입은 양호합니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건 주변은 주거지역으로 형성되어 있어 대규모 상권이 발달하기보다는 주택가를 기반으로 한 근린생활시설(상가, 소매점 등)이 주를 이룹니다. 다만, 동래구의 주요 상권 및 편의시설인 '동래 메가마트', '동래역' 등까지의 접근성도 양호하여 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

생활 정보

교육 시설로는 '명장초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다. 대형 병원 및 편의시설은 동래역 인근의 중심 상권을 이용할 수 있습니다. (주변에 명확한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.)

1.4. 권리 분석

매각 대상 및 주의 사항

토지 및 건물 일괄매각이며, **제시외 건물 포함** 조건입니다.

**중복병합사건**으로 진행 중인 강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자가 '길OO'로 동일하며, 채권자는 '한OOOOOOO'입니다.

특이사항 (제시외 건물 포함)

목록3. 제시외 건물 일부(3-5, 3-6, 3-7)가 **일반건축물대장상 위반건축물로 등재**되어 있다고 보고되었습니다.

잠재적 리스크 (법적 리스크)

**위반건축물 리스크:** 매각 후 낙찰자가 위반 건축물에 대해 이행강제금 부과 또는 철거 명령을 받을 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. 이 부분을 사전에 철저히 확인하고 명도를 진행해야 합니다.

**임대차 관계 미상:** 임대관계가 미상으로 보고되어, 낙찰 후 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 동래구 명장동의 제2종일반주거지역 내 대형 단독주택으로, 토지 면적이 616.00㎡ (약 186.38평)에 달하여 재개발이나 다세대/다가구 주택 신축 등 다양한 활용 가능성이 잠재된 물건입니다. 다만, 건물에 **위반건축물(제시외 건물) 부분이 포함**되어 있으므로, 이 부분에 대한 해결 방안(철거 비용, 이행강제금 예상액)을 정확히 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다. 또한, 임대차 관계 미상으로 명도 리스크도 대비해야 합니다.

투자 포인트

1. **넓은 토지 면적:** 616.00㎡ (약 186.38평)의 넓은 대지로 향후 재건축 또는 용도 변경을 통한 자산 가치 상승 기대.

2. **주거 환경 양호:** 명장초등학교 인근의 주거 지역으로, 제2종일반주거지역의 이점을 살릴 수 있음.

3. **잠재적 수익 활용:** 현 건물의 규모가 크므로 (총 건물면적 약 597.04평) 위반건축물 문제를 해결한 후 주택 또는 다가구 등으로의 리모델링을 통한 임대수익 창출 고려 가능.

(참고: 역사문화환경보존지역 및 문화재보존영향 검토대상구역이므로, 개발 시 문화재 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.)

법원 정보

부산지방법원 경매4계