나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60451 [1] 부산광역시 동래구 명장동 272-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2024.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 "명장초등학교" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 자연림, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 완경사의 토지로서 주택 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(4구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

감정평가 개요 중 "7. 그 밖의 사항" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기타 : 감정평가 개요 중 "7. 그 밖의 사항" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층건물로서
외벽 : 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

1,2층 : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

감정평가 개요 중 "7. 그 밖의 사항" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 "7. 그 밖의 사항" 참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3. 제시외건물 일부(3-5, 3-6, 3-7) 일반건축대상 상 위반건축물로 등재되어 있다고 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60451 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 272-7

용도: 단독주택

감정가: 776,764,020원

토지면적: 308.00㎡ (약 93.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 205.52㎡ (약 62.17평)

건물 제시외면적: 164.76㎡ (약 49.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 선순위전세권, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물 현황:

- 토지 총 면적: 308.00㎡

- 건축물 총 연면적: 205.52㎡

- 주요 용도: 단독주택

- 건물 구조: 블록조 슬래브지붕 2층건물 (건축물 표제부 상 1개 동 73.56㎡ 기재, 총괄표제부 연면적 205.52㎡와 상이 가능성 있음. 제공된 건물면적 205.52㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 "명장초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 자연림, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(4구역), 문화재보존영향 검토대상구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 2013년 9월 30일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(을8/을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부 요약에 따르면, 한국토지주택공사의 전세권(을6, 2012-06-21, 50,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 금액일 가능성이 높습니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리(2013-09-30 근저당)보다 후순위로 등기된 권리들(근저당, 강제경매, 임의경매, 근질권, 질권 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 한국토지주택공사

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 0원

- 배당신고일자: 2024-10-29

- 대항력: 없음 (단, 등기부상 전세권이 '인수'로 명시되어 있어 해당 전세보증금 50,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.)

3.5. 권리분석 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 앞선 한국토지주택공사의 전세권 50,000,000원이 건물 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 금액이므로 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 현황

제공된 JSON 정보는 주로 연립, 다세대 주택의 최근 거래 사례를 보여줍니다.

- 1983년식 협성A동(연립, 39.67㎡)이 2026년 5월 1.23억원에 거래되었습니다.

- 1993년식 일양빌라(다세대, 61.86㎡)가 2026년 5월 0.9억원에 거래되었습니다.

- 2003년식 롯데원룸(다세대, 25.495㎡)이 2026년 5월 0.8억원에 거래되었습니다.

4.2. 상권 특성

상기 거래 사례는 주로 소형 다세대 또는 연립주택으로, 본건 단독주택의 가치 평가와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 넓은 토지(308㎡)를 보유한 단독주택이므로, 토지 가치가 중요하게 반영될 것으로 판단됩니다. 감정가는 776,764,020원으로, 토지 면적(308㎡) 기준으로 ㎡당 약 2,522,000원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

- 교육: 명장초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

- 편의: 주택가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

- 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 선순위 전세권

한국토지주택공사의 전세권 50,000,000원이 건물 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

6.2. 위반건축물

목록3. 제시외 건물 일부(3-5, 3-6, 3-7)가 일반건축물 대상 상 위반건축물로 등재되어 있다는 보고가 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 가치 하락 등의 위험이 있을 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 및 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 기타 미확인 사항

임대 관계가 미상으로, 전세권 외 별도의 임대차 계약 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명장동에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택입니다. 명장초등학교와 인접한 주거지역에 자리하고 있으며, 도로 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 건물 등기부에 '인수'로 명시된 한국토지주택공사의 전세권 50,000,000원입니다. 또한, 일부 제시외 건물이 위반건축물로 보고된 점은 상당한 위험 요소입니다. 이러한 부담과 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 확보한 단독주택으로, 향후 개발 또는 증축/개축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명장초등학교 인근으로 교육 환경을 중요시하는 수요층을 고려할 수 있습니다.

* 부산 동래구 명장동 지역의 주택 시장 동향을 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 776,764,020원입니다.

건물 등기부상 한국토지주택공사의 전세권 50,000,000원이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 금액입니다.

또한, 일부 제시외 건물의 위반건축물 문제는 추가적인 비용 발생(이행강제금, 철거 등) 또는 자산 가치 하락으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

권리분석 항목의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 내용이 건물 등기부의 '인수' 기재와 상충되므로, 실제 인수되는 전세금액에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

만약 50,000,000원의 전세금이 인수된다고 가정하고, 위반건축물로 인한 위험 및 추가 비용을 보수적으로 반영한다면, 예상 입찰가는 감정가에서 인수될 전세금을 제외한 금액을 기준으로, 추가적인 위험 프리미엄을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 730,000,000원

(인수되는 전세금 50,000,000원 및 위반건축물 관련 리스크 등을 고려한 추정치입니다.)

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 기일, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.