나이스옥션 법원경매 공주 2024타경841 [1] 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 251-2 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경841 [1] 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 251-2 전 경매

물건 대표 이미지

공주지원 경매1계 2024타경841 | 소재지: 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 251-2 | 감정가: 166,926,000원 | 최저가: 57,256,000원 | 용도: 전

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 공주지원 2024타경841 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며 채권자는 지OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 251-2이며 용도는 전(밭)입니다.

본 매각 대상은 토지매각(전)에 한정됩니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증)이 필수이며, 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가는 166,926,000원입니다.

토지면적은 754.00㎡ (약 228.09평)입니다.

건물면적은 없으나, 매각에서 제외되는 제시외 건물면적은 106.89㎡입니다.

2. 현황 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 소재 "청신여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재된 취락지대입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

토지 형태는 사다리형의 평지이며, 현황 전(밭)으로 이용 중입니다.

가장 큰 제약사항은 본건(기호2)은 지적 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태라는 점입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 도시계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 속한 청양읍은 청양군청이 위치한 군의 중심지이며, 36번 국도와 29호선 국도가 관통하는 교통의 중심지를 이루고 있습니다.

주변에 청양초등학교, 청송초등학교, 청양중학교, 청신여자중학교, 청양고등학교, 충남도립대학교 등 다수의 교육기관이 소재하여 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

인근 벽천리에는 주민의 여가 활동 공간인 벽함정이 조성되어 있는 등 비교적 정비된 취락 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 본건 주변은 농경지와 주택이 혼재된 형태이므로, 주요 상업시설은 청양읍 중심가로 이동해야 합니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리관계 분석

농지취득자격증명(농취증): 본건 토지(목록2)는 현황 용도가 '전'이므로 농지법상 농지취득자격증명이 필수입니다. 매각기일로부터 7일 이내에 증명서를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금은 몰수되므로 주의해야 합니다.

법정지상권: 본건 토지 위에 제시외 건물(총 면적 106.89㎡)이 소재하며, 이는 매각대상에서 제외됩니다. 감정평가 시 이 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격이 최저매각가격에 반영되었으며, 이 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 주요한 권리 리스크입니다. 제시외 건물 ㉠은 일반건축물대장상 소유자와 토지 소유자가 상이한 것으로 탐문되었으나, 토지 소유자 소유로 감정평가되었으므로, 실제 건물 소유권 및 법정지상권 성립 여부를 철저히 재확인해야 합니다.

일괄매각: 본건은 기호(1)의 대지(251-2)와 기호(2)의 전(251-2)이 일괄 매각으로 추정되나, 제공된 정보상으로는 기호(2) 전(251-2)에 대한 정보만 상세합니다. (사건번호 괄호 안의 (1)이 목록 번호인지, 사건번호 일련번호인지 확인 필요). 제출된 정보는 '토지매각' 및 '목록2는 농취증 필요'로 기재되어 있으므로, 251-2 전(754.00㎡)이 주 매각 대상임을 전제로 분석합니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크: 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립할 경우, 매수인은 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료(토지 사용료) 청구만 가능합니다. 이 경우 토지 이용에 제한이 생기고 토지 가치가 하락할 수 있습니다.

맹지 리스크: 본건 토지는 지적상 및 현황상 맹지입니다. 맹지는 원칙적으로 건축행위가 불가하며, 진출입을 위한 도로 사용 승낙(통행권 확보) 없이는 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

농취증 미제출 리스크: 농지 취득이 불가능할 경우 매수 보증금 전액을 손해 볼 수 있습니다. 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 관할청에 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

청양읍 중심생활권 접근성: 군의 중심지인 청양읍에 인접하여 주거 및 영농 활동에 유리한 입지입니다.

자연취락지구: 자연취락지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성(단독주택 등 건축)을 고려해 볼 수 있습니다.

가격 조정 여지: 법정지상권 및 맹지라는 강력한 리스크가 감정가에 반영되어 있으므로, 이를 해소할 능력이 있는 투자자에게는 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 청양읍 인근의 양호한 입지에 위치하나, 법정지상권의 문제와 맹지라는 치명적인 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자자는 제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부를 면밀히 파악하고, 법률 전문가의 자문을 받아 지료 확보 또는 건물 철거 가능성을 검토해야 합니다.

또한, 맹지 해소를 위한 인접 토지(특히 벽천리 251-12번지 등) 소유자와의 협의를 통해 진출입로를 확보하는 구체적인 전략 없이는 투자 실익을 얻기 어렵습니다.

농지취득자격증명은 필수 조건이므로, 입찰 전 발급 가능성을 100% 확신해야 합니다.

결론적으로, 본건은 권리관계 및 현황 상의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 하며, 리스크 해소 전략에 따라 낙찰가격을 신중하게 결정해야 하는 '고난도 물건'으로 판단됩니다.

4.3. 투자 전략 (요약)

법정지상권 Risk Management (가장 중요)

맹지 해소 방안 (도로 확보) 선행 검토

농취증 발급 가능 여부 사전 확인

법원 정보

공주지원 경매1계